>> 光大證券-保利物業(yè)(6049.HK)2023年中期業(yè)績點評：盈利能力穩(wěn)步提升，社區(qū)增值結(jié)構(gòu)聚焦-230824
| 上傳日期： |
2023/8/25 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
何緬南 |
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事件：保利物業(yè)2023年中期營收同比+10.7%，歸母凈利潤同比+21.5%
保利物業(yè)發(fā)布2023年中期業(yè)績公告，實現(xiàn)收入71.4億元，較2022年同期增加10.7%；毛利15.1億元，同比增加15.8%；毛利率21.17%（上年同期20.23%）；歸母凈利潤7.6億元，同比增長21.5%；期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物約69億元，同比增加32%。截至2023年6月30日，公司合約面積8.4億平方米，在管面積6.5億平方米，遍布全國209個城市。
點評：非住宅業(yè)態(tài)逐漸發(fā)力，社區(qū)增值結(jié)構(gòu)聚焦，盈利能力與經(jīng)營效率持續(xù)提升
1)非住業(yè)態(tài)逐漸發(fā)力，社區(qū)增值結(jié)構(gòu)聚焦。上半年，基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值業(yè)務(wù)收入48.2億/12.7億/10.5億元，同比+21.8%/-3.8%/-9.3%；公司聚焦核心主業(yè)發(fā)展，基礎(chǔ)物管業(yè)務(wù)保持穩(wěn)健擴張速度，收入占比由上年同期61.3%提升至67.5%，從結(jié)構(gòu)上看，住宅/商寫/公服收入增速為17%/25%/31%，在大物業(yè)戰(zhàn)略引領(lǐng)下，公司非住宅業(yè)態(tài)正逐步發(fā)力，成為業(yè)績增長的重要驅(qū)動。
公司社區(qū)增值條線包括美居服務(wù)、社區(qū)零售、停車場服務(wù)、空間運營、社區(qū)便民業(yè)務(wù)，深度契合業(yè)主需求，2023年上半年進一步整合為社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營和社區(qū)生活服務(wù)兩大類，實現(xiàn)戰(zhàn)略聚焦和更強的產(chǎn)業(yè)協(xié)同，上半年收入同比分別+4.5%/-14.4%，社區(qū)生活服務(wù)收入增速下滑主要由于社區(qū)零售和家政服務(wù)等到家業(yè)務(wù)消費需求和產(chǎn)品服務(wù)發(fā)生變化。經(jīng)過業(yè)務(wù)整合與結(jié)構(gòu)優(yōu)化，社區(qū)增值毛利同比增長8.5%，毛利率提升6.2pct至38.1%。
2)提升核心城市項目密度，外拓能力持續(xù)增強。截至2023年6月30日，公司第三方合約面積約5.2億平，占總合約面積61.7%（較上年同期提升2.3pct），較2022年末增加6130萬平，外拓市場競爭力持續(xù)提升；從區(qū)域布局上看，公司重點聚焦48個城市，上半年新簽約項目年化合同金額占比80.8%，核心城市項目密度進一步提升，有助于發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)，實現(xiàn)成本集約和高效管理。
3)盈利能力與經(jīng)營效率明顯提升。上半年，公司基礎(chǔ)物管/社區(qū)增值/非業(yè)主增值毛利率分別同比提升0.5pct/6.2pct/1.0pct，帶動整體毛利率提升0.9pct，同時銷售管理費用率降低0.7pct，整體而言公司盈利能力和經(jīng)營效率進一步提升。
盈利預(yù)測、估值與評級：公司經(jīng)營業(yè)績穩(wěn)健，品牌力卓越，踏實踐行“城市公服軟基建”戰(zhàn)略，非住宅業(yè)務(wù)發(fā)展速度較快；五位一體精細化運營，提高效率，激發(fā)員工積極性，中長期企業(yè)發(fā)展活力、質(zhì)量有望進一步提升；考慮公司增值服務(wù)收入增長放緩，我們調(diào)整公司2023-2025年歸母凈利潤預(yù)測至13.5億（-2%）/15.3億（-8%）/17.2億元（-13%），對應(yīng)EPS為2.44/2.76/3.12元，PE為14/13/11倍，估值具備吸引力，維持“買入”評級。
風險提示：公共服務(wù)項目多為招投標獲取，競爭加劇導(dǎo)致項目獲取不確定性增強。
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