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事項(xiàng)：
　　保利物業(yè)發(fā)布2023年中報(bào)，2023H1營收71.4億元，同比增長10.7%；歸母凈利潤7.6億元，同比增加21.5%。
　　平安觀點(diǎn)：
　　央企龍頭業(yè)績頗具韌性，盈利能力穩(wěn)中有升。2023H1合約面積、在管面積分別為8.4、6.5億平米，均較2022年末增長0.7億平米，規(guī)?；瘍?yōu)勢持續(xù)強(qiáng)化。物業(yè)管理服務(wù)中第三方項(xiàng)目、非居業(yè)態(tài)收入占比分別同比提升3.3pct、2.2pct至40.9%、41.1%，業(yè)態(tài)組合優(yōu)化，市場化進(jìn)程加速推進(jìn)；此外公司提質(zhì)增效效果初顯，管理費(fèi)用率同比下滑0.8pct，帶動(dòng)毛利率、凈利率穩(wěn)中有升（均同比增長1pct）至21.2%、10.9%，三大板塊（物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)）毛利率均實(shí)現(xiàn)同比增長。
　　關(guān)聯(lián)方銷售額穩(wěn)居行業(yè)首位，第三方拓展勢頭良好。在同行物企受關(guān)聯(lián)方拖累、業(yè)績增速向下趨勢下，2023H1公司關(guān)聯(lián)房企保利發(fā)展全口徑銷售額排位升至行業(yè)首位，為公司持續(xù)注入穩(wěn)定增量規(guī)模。外拓方面，公司聚焦核心城市項(xiàng)目，發(fā)力非居業(yè)態(tài)，2023H1新增外拓項(xiàng)目的單年合同額維度下，一二線城市項(xiàng)目、非居項(xiàng)目占比分別為72.5%、83.8%，新增北京國開金融寫字樓、上海外灘觀光隧道等標(biāo)桿項(xiàng)目。
　　服務(wù)模式升級，增值服務(wù)提質(zhì)增效。城市服務(wù)方面，公司升級全域服務(wù)模式至全域飛輪模式，以城市名片項(xiàng)目為起點(diǎn)，推動(dòng)城市治理升級。社區(qū)增值服務(wù)方面，公司主動(dòng)篩選服務(wù)項(xiàng)目，退出疫情階段的部分低毛利保障項(xiàng)目，深化“資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)+社區(qū)生活服務(wù)”兩大板塊，盡管2023H1社區(qū)增值服務(wù)收入端同比下滑，但毛利率、毛利潤分別同比提升6.2pct、8.5%，轉(zhuǎn)型探索初見成效。
　　投資建議：公司關(guān)聯(lián)方保利發(fā)展財(cái)務(wù)運(yùn)營穩(wěn)健，后續(xù)關(guān)聯(lián)方支持仍具可靠保障。隨著股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃逐步實(shí)施，公司外拓進(jìn)取性及員工參與度有望提振，公司“大物業(yè)”版圖將加速擴(kuò)張。維持公司2023-2025年EPS預(yù)測分別為2.42元、2.91元、3.47元，當(dāng)前股價(jià)對應(yīng)PE分別為14.6倍、12.1倍、10.2倍，維持“推薦”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）個(gè)別房企信用事件引發(fā)的負(fù)面情緒可能再次波及物管板塊；2）若品牌外拓能力提升緩慢，可能對公司第三方拓展產(chǎn)生不利影響；3）增值服務(wù)培育及發(fā)展不及預(yù)期；4）由于人工成本剛性上升，物業(yè)費(fèi)動(dòng)態(tài)提價(jià)機(jī)制形成緩慢，公司單盤盈利能力面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。