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事件：公司發(fā)布2023年中報(bào)。2023年上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收71.4億元同比增長(zhǎng)10.7%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利7.6億元同比增長(zhǎng)21.5%。業(yè)績(jī)符合我們預(yù)期。
　　營(yíng)收利潤(rùn)高質(zhì)量增長(zhǎng)，毛利率穩(wěn)中有升。2023年上半年公司營(yíng)收同比增長(zhǎng)10.7%而歸母凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)21.5%的主要原因在于（1）管理規(guī)模擴(kuò)大導(dǎo)致基礎(chǔ)物管服務(wù)營(yíng)收同比增長(zhǎng)21.8%；（2）公司2023年上半年毛利率同比提升0.9pct至21.2%，三大主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率均呈上升趨勢(shì)，其中社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到38.1%，同比大幅提升6.2pct；（3）公司2023年上半年管理費(fèi)率同比下壓0.8pct至7.2%。應(yīng)收賬款方面：由于在管面積擴(kuò)大和公共服務(wù)項(xiàng)目的物管收入占比提升，貿(mào)易應(yīng)收款較2022年末增加7.0億元至29.6億元。
　　第三方外拓規(guī)模與質(zhì)量并重，物管費(fèi)單價(jià)小幅提升。截至2023年6月30日，公司合約面積、在管面積分別為8.4、6.5億方，同比分別增長(zhǎng)15.1%、24.0%；合約在管比達(dá)1.3倍，業(yè)績(jī)儲(chǔ)備能力較強(qiáng)。項(xiàng)目來(lái)源方面，截至2023年6月30日，公司來(lái)自保利發(fā)展與第三方的合約面積分別占總面積的38.3%、61.7%，其中第三方占比較去年同期提升2.3pct。2023年上半年新簽約第三方項(xiàng)目的單年合同金額達(dá)12.9億元，其中一二線城市占比72.5%，同比提升8.4pct。受益于新項(xiàng)目定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的提升，公司平均物業(yè)管理費(fèi)單價(jià)同比增加0.04元/平/月至2.29元/平/月。
　　大物業(yè)戰(zhàn)略加速落地，聚焦發(fā)力非住業(yè)態(tài)。公司2023年上半年新簽約第三方非住項(xiàng)目的單年合同金額占比高達(dá)83.8%。截至2023年6月30日，公司非住在管面積占比58.5%，同比提升2.4pct。公司聚焦發(fā)力優(yōu)勢(shì)非住業(yè)態(tài)，2023年上半年在城鎮(zhèn)景區(qū)、高校、軌交物業(yè)三大業(yè)態(tài)新簽約合同金額占公共物業(yè)比例高達(dá)51.7%。
　　兩大增值業(yè)務(wù)收入同比微降。非業(yè)主增值服務(wù)方面，公司2023年上半年非業(yè)主增值服務(wù)營(yíng)收10.5億元，同比下降3.8%，主要由于集團(tuán)案場(chǎng)協(xié)銷項(xiàng)目數(shù)量的減少。社區(qū)增值服務(wù)方面，上半年公司營(yíng)收12.8億元，較去年同期減少1.3億元，主要由于到家業(yè)務(wù)消費(fèi)需求變化導(dǎo)致的社區(qū)生活服務(wù)業(yè)務(wù)收入下降。
　　盈利預(yù)測(cè)與投資評(píng)級(jí)：公司作為行業(yè)龍頭，市場(chǎng)化外拓兼具規(guī)模與質(zhì)量，聚焦深耕優(yōu)勢(shì)非住業(yè)態(tài)，毛利率及物管費(fèi)穩(wěn)中有升，我們維持其2023/2024/2025年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為13.6/16.5/19.8億元（同比增速分別為22%/22%/20%），對(duì)應(yīng)的EPS為2.45元/2.98元/3.58元，對(duì)應(yīng)的PE為14.4X/11.8X/9.9X。維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：市場(chǎng)化外拓不及預(yù)期；利潤(rùn)率修復(fù)不及預(yù)期；疫情反復(fù)影響超預(yù)期。