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23H1歸母凈利潤同比+22%、符合市場預(yù)期，毛利率提升、費(fèi)用率改善。2023H1，公司實(shí)現(xiàn)營收71.4億元，同比+10.7%；毛利潤15.1億元，同比+15.8%；歸母凈利潤7.6億元，同比+21.5%，符合市場預(yù)期；基本每股收益1.38元，同比+21.7%；毛利率和歸母凈利率為21.2%和10.9%，同比分別+0.9pct和+1.0pct；行政開支5.2億元，同比+0.2%；行政開支占比收入7.2%，同比-0.8pct。21年11月，公司發(fā)布股權(quán)激勵，限制性股票累計(jì)占比不超10%，對應(yīng)19-22、20-23、21-24業(yè)績CAGR不低于25.5%，建立了中長期激勵體系，聚焦長期高質(zhì)量發(fā)展。
　　23H1在管面積同比+24%，非居業(yè)態(tài)占比58.5%，物管費(fèi)單價(jià)穩(wěn)步提升。2023H1，公司在管面積達(dá)6.50億平，同比+24.3%；合同面積達(dá)8.42億平，同比+15.0%；合同/在管覆蓋率達(dá)1.3倍，后續(xù)規(guī)模增長有較強(qiáng)保障。2023H1末，在管面積中：1）住宅、公服、商寫分別占41.5%、55.0%、3.5%，非居業(yè)態(tài)占比合計(jì)達(dá)58.5%；2）保利方、第三方分別占比37%、63%；合同面積中，保利方、第三方分別占比38%、62%，第三方占比較22年末提升3pct。23H1，公司新中標(biāo)第三方單年合同金額13.9億元，同比+12%，新簽約單年合同金額12.9億元，同比+111%。2023H1，公司住宅平均物業(yè)費(fèi)為2.29元/平*月，同比+0.04元/平*月，其中，保利方、第三方平均物業(yè)費(fèi)分別為2.40、1.78元/平*月，分別同比+0.06/平*月、同比持平，住宅平均物管費(fèi)單價(jià)穩(wěn)步提升。
　　物業(yè)管理服務(wù)收入穩(wěn)步增長，社區(qū)增值服務(wù)毛利率提升。2023H1，公司物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)營收48.2、10.5、12.7億元，分別同比+21.8%、-3.8%、-9.3%，分別占比67.5%、14.7%、17.8%，毛利率分別為17.0%、19.6%、38.1%，分別同比+0.5、+1.0、+6.2pct。物業(yè)管理服務(wù)中，住宅、公服、商寫分別占比59%、25%、16%，非居業(yè)態(tài)收入占比達(dá)41%，同比提升2.2pct。非業(yè)主增值服務(wù)中，案場協(xié)銷服務(wù)、寫字樓租賃、其他非業(yè)主增值服務(wù)（咨詢、交付和資產(chǎn)運(yùn)營等）分別占比55%、19%、26%；社區(qū)增值服務(wù)中，社區(qū)資產(chǎn)經(jīng)營服務(wù)、社區(qū)生活服務(wù)及其他收入分別同比+4.5%、-14.4%，分別占比31.2%、68.8%。公司物管業(yè)務(wù)收入穩(wěn)步增長，社區(qū)增值服務(wù)毛利率持續(xù)提升。
　　投資分析意見：業(yè)績穩(wěn)步增長，毛利率略有回升，維持“買入”評級。保利物業(yè)背靠保利地產(chǎn)，規(guī)模增速確定性較強(qiáng)，并戰(zhàn)略布局非住宅物業(yè)管理業(yè)態(tài)。21年11月，公司發(fā)布股權(quán)激勵，建立了中長期激勵體系，聚焦長期高質(zhì)量發(fā)展。截至2023H1末，公司管理面積達(dá)6.50億平米，合同面積達(dá)8.42億平米。公司在學(xué)校、公共、產(chǎn)業(yè)園、城鎮(zhèn)景區(qū)等業(yè)態(tài)領(lǐng)域積極擴(kuò)張，央企背景資源有望幫助公司持續(xù)拓展非住宅項(xiàng)目。我們維持公司2023-24年每股收益預(yù)測為2.53、3.18、3.95元，現(xiàn)價(jià)對應(yīng)23PE僅14倍，維持“買入”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：業(yè)務(wù)拓展不及預(yù)期，激勵計(jì)劃進(jìn)展不及預(yù)期，人工成本上升致利潤率下行