| 上傳日期： |
2024/3/31 |
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| 705KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
袁豪,曹曼 |
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23年歸母凈利潤同比-46%、符合預期，扣非歸母凈利潤同比-51%。據公告，23年公司營業(yè)收入4,657億元，同比-7.6%；歸母凈利潤121.6億元，同比-46.4%；扣非歸母凈利潤97.9億元，同比-50.6%；基本每股收益1.03元，同比-47.3%。地產結算收入4,016億元，同比-9.6%；地產結算面積2,962萬平，同比-12.9%；地產結算毛利率（稅金前）為15.7%，同比-4.7pct；毛利率、歸母凈利率分別為15.2%、2.6%，同比分別-4.3pct、-1.9pct；三費費率為4.67%，同比-0.2pct，其中銷售、管理和財務費率分別+0.2pct、-0.7pct和+0.3pct；合聯(lián)營企業(yè)投資收益0.6億元（22年為-8.0億元）。23年末公司合同負債3,086億元，同比-33.7%；并表已售未結算金額為3,604億元，同比-32.0%，覆蓋23年地產結算金額0.9倍。
23年銷售額3,761億、同比-10%，23年拿地/銷售額比22%。據公告，23年公司銷售額3,761億元，同比-9.8%；銷售面積2,466萬平，同比-6.2%；銷售均價1.53萬元/平，同比-3.8%。公司23年拿地面積596萬平，同比-13.6%；拿地金額828億元，同比-2.3%；拿地均價1.39萬元/平，同比+13.1%。23年公司拿地/銷售面積比24%，拿地/銷售金額比22%，拿地/銷售均價比91%，源于拿地聚焦在廣州、上海等核心城市。23年新開工面積1,706萬平，同比+8.8%，完成年初計劃102%；竣工面積3,134萬平，同比-13.7%，完成年初計劃97%。24年計劃新開工/竣工面積1,072/2,206萬平，同比分別-37%/-30%。23年末公司未竣工建面9,189萬平，權益比例63%；剔除估算全口徑已售未結面積后，可售面積覆蓋23年銷售面積2.3倍。
23年IP收入合計168億元、同比+8%，多元業(yè)務穩(wěn)步增長。1）物流地產方面，23年萬緯物流收入41.8億元，同比+17.2%；其中高標庫收入123.0億元，同比+6.3%；冷鏈園區(qū)收入18.8億元，同比+33.9%。23年末累計開業(yè)GLA1,002萬平，同比+3.9%；其中高標庫852萬平，穩(wěn)定期出租率88%；冷鏈150萬平，穩(wěn)定期使用率77%。2）租賃住宅方面，23年收入34.6億元，同比+6.8%。23年末在管泊寓23.33萬間，已開業(yè)18.01萬間、同比+8.1%，出租率95.76%。3）商業(yè)地產方面，23年收入91.1億元，同比+4.6%；其中印力收入57.0億元，同比+4.1%。23年末，累計開業(yè)203個商業(yè)項目（不含輕資產），建筑面積1,158萬平，同比-5.7%，其中印力占比62%；規(guī)劃中和在建商業(yè)建筑面積為305萬平。因此，23年公司IP合計收入168億元，同比+7.9%。
堅定降杠桿、確保安全底線，深鐵認購印力消費REIT。23年末，公司穩(wěn)居綠檔，我們計算剔預負債率52.7%；凈負債率44.7%；現金短債比1.5倍。23年末，有息負債3,236億元，同比+1.9%。23年公司境內新增融資的綜合成本為3.61%，年內發(fā)行信用債100億元，其中完成20億元的公司債發(fā)行，票面利率為3.10%/3年，分4次完成總額為80億元的中票發(fā)行，最低票面利率為3.07%（3年期）。2024年3月，深鐵集團簽署中金印力消費REIT戰(zhàn)略配售協(xié)議承諾，認購份額為基金份額發(fā)售總量的29.75%。公司在年報中指出，24年將確保安全底線，通過大宗資產、股權交易等實現交易回款不低于300億元；堅定降杠桿，未來兩年削減付息債務1,000億元以上。
投資分析意見：業(yè)績下降、多元成長，堅定降杠桿確保安全底線，維持“買入”評級?？紤]到近期房地產銷售仍持續(xù)承壓，但公司作為優(yōu)質房企龍頭之一，行業(yè)排名仍保持前五，并且多元業(yè)務收入將成為公司業(yè)績壓艙石，我們下調公司24-25年盈利預測分別為109/103億元（原179/176億元），并引入26年為104億元，現價對應24年PE為9X，維持“買入”評級。
風險提示：房地產調控政策超預期收緊，市場銷售去化率不及預期
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