>> 西部證券-中觀景氣月報(bào)(2024年3月)：如何看房地產(chǎn)市場(chǎng)的“以舊換新”？-240403
| 上傳日期： |
2024/4/3 |
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來(lái)源： |
西部證券 |
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作者： |
邊泉水,宋進(jìn)朝 |
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一、如何看房地產(chǎn)市場(chǎng)的“以舊換新”？
事件：4月1日，鄭州市六部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》。我們梳理了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”涉及的幾個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，并作如下解答：
問(wèn)題1：鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”采取哪種模式？
鄭州市采取“城投收購(gòu)+市場(chǎng)化交易”并行的模式。一是由鄭州城發(fā)集團(tuán)作為收購(gòu)主體，在全市范圍內(nèi)收購(gòu)5000套存量二手房，用于保障性租賃住房，出售資金將閉環(huán)操作，專(zhuān)款用于購(gòu)買(mǎi)新房。二是通過(guò)市場(chǎng)化自由交易，計(jì)劃全年完成5000套。
問(wèn)題2：此前是否有城市出臺(tái)房地產(chǎn)“以舊換新”政策？
2023年以來(lái)，已有多個(gè)城市推出促進(jìn)房地產(chǎn)“以舊換新”的支持政策，但多數(shù)以市場(chǎng)化主導(dǎo)。一是發(fā)放“以舊換新”購(gòu)房補(bǔ)貼，包括蘇州、鹽城、沈陽(yáng)、南通等城市；二是新房和二手房聯(lián)動(dòng)換購(gòu)，購(gòu)房者可在開(kāi)發(fā)商處認(rèn)購(gòu)并鎖定房源，并由委托的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售舊房。三是國(guó)資收購(gòu)，2023年11月太倉(cāng)市出臺(tái)政策，允許購(gòu)房者將符合條件的商品住房出售給指定的國(guó)資公司，并購(gòu)買(mǎi)國(guó)資公司指定的新建商品住房。
問(wèn)題3：為什么鄭州市率先出臺(tái)政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”？
在適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策方面，鄭州市始終走在全國(guó)前列。2022年3月鄭州市率先全面放松限購(gòu)限貸。2023年8月鄭州市明確暫停限售、落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，政策出臺(tái)當(dāng)月，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)一輪脈沖式修復(fù)。但2023年9月以來(lái)，鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)修復(fù)動(dòng)能轉(zhuǎn)弱，主要原因在于居民二手房和改善性住房需求釋放不足。在此背景下，鄭州市適時(shí)出臺(tái)房地產(chǎn)“以舊換新”政策，以加快二手房交易流轉(zhuǎn)，縮短庫(kù)存去化周期。
問(wèn)題4：鄭州市收購(gòu)存量二手房促進(jìn)“以舊換新”的資金來(lái)源是什么？
租賃住房貸款是主要的資金來(lái)源。2023年1月央行設(shè)立“租賃住房貸款支持計(jì)劃”，額度為1000億元，鄭州是8個(gè)試點(diǎn)城市之一。2024年鄭州市計(jì)劃籌集保障性租賃住房1.5萬(wàn)套，這意味著此次鄭州城投平臺(tái)收購(gòu)的存量住房將達(dá)到年度籌集目標(biāo)的三分之一。我們認(rèn)為此次鄭州收購(gòu)存量住房的資金來(lái)自于租賃住房貸款支持計(jì)劃的可能性較大。
問(wèn)題5：房地產(chǎn)市場(chǎng)“以舊換新”未來(lái)是否有望在全國(guó)范圍內(nèi)推廣？
收購(gòu)存量二手住房用于保障租賃性住房符合政策的主題基調(diào)，未來(lái)有望全國(guó)推廣。年初以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體延續(xù)弱勢(shì)格局。新房銷(xiāo)售回落較快，3月地產(chǎn)“小陽(yáng)春”成色不足；二手房呈現(xiàn)量穩(wěn)價(jià)跌態(tài)勢(shì)。當(dāng)前剛需群體增長(zhǎng)相對(duì)乏力，改善性需求相對(duì)更具有韌性。但在居民資產(chǎn)負(fù)債表尚未完全修復(fù)的背景下，改善性需求的釋放更加依賴(lài)“賣(mài)舊買(mǎi)新”。考慮到當(dāng)前二手房市場(chǎng)整體呈現(xiàn)供多于求的局面，未來(lái)提振房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策或側(cè)重于加快二手房流轉(zhuǎn)，加快置換盤(pán)流通。
二、3月中觀聚焦：汽車(chē)和生豬養(yǎng)殖行業(yè)景氣度較高
汽車(chē)行業(yè)：景氣度仍在改善，但斜率有所放緩。生產(chǎn)端，3月半鋼胎開(kāi)工率達(dá)到2015年以來(lái)的最高水平。需求端，根據(jù)乘聯(lián)會(huì)數(shù)據(jù)，3月1-24日乘用車(chē)市場(chǎng)零售102.8萬(wàn)輛，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)11%和25%。
生豬養(yǎng)殖：豬肉價(jià)格“淡季不淡”，行業(yè)供給或進(jìn)一步收縮。3月通常是豬肉需求淡季，但月初以來(lái)豬肉價(jià)格已出現(xiàn)小幅反彈，3月豬肉平均批發(fā)價(jià)錄得20.2元/公斤，同比回落2.0%，降幅較1-2月收窄。從供給端看，生豬產(chǎn)能持續(xù)去化，2月能繁母豬存欄量同比下降6.9%。
此外，鋰電池和能源金屬行業(yè)景氣度改善較為明顯。3月碳酸鋰、六氟磷酸鋰和鈷均價(jià)環(huán)比分別增長(zhǎng)13.4%、4.2%和3.5%。今年需求端仍有支撐，2024年1-2月動(dòng)力電池裝機(jī)量50.3 GWh，同比增長(zhǎng)32.1%，新能源汽車(chē)銷(xiāo)量整體較好；供給端排產(chǎn)相對(duì)低迷，但部分頭部電池企業(yè)3月的排產(chǎn)蘇態(tài)勢(shì)強(qiáng)勁。
三、4月行業(yè)景氣展望：關(guān)注旅游消費(fèi)、裝備制造以及受益于美國(guó)補(bǔ)庫(kù)的傳統(tǒng)行業(yè)
旅游消費(fèi)：預(yù)計(jì)清明假期旅游市場(chǎng)將明顯升溫。從搜索熱度指數(shù)和預(yù)訂數(shù)據(jù)看，清明假期境內(nèi)游和境外游較去年同期均保持較快增長(zhǎng)。當(dāng)前購(gòu)房需求暫時(shí)“擱置”的背景下，居民的邊際消費(fèi)傾向可能有所提高。我們認(rèn)為，“為體驗(yàn)付費(fèi)”或成為今后消費(fèi)的重要趨勢(shì)，服務(wù)消費(fèi)的改善可能持續(xù)好于商品消費(fèi)。
裝備制造：大規(guī)模設(shè)備更新將拉動(dòng)行業(yè)景氣度上行。3月政策密集部署大規(guī)模設(shè)備更新，隨著地方逐步落實(shí)新一輪大規(guī)模設(shè)備更新和制造業(yè)技術(shù)改造升級(jí)工程，通用設(shè)備、專(zhuān)用設(shè)備和運(yùn)輸設(shè)備等用于資本形成比例較大的行業(yè)有望受益。
家具、造紙、紡服：關(guān)注美國(guó)補(bǔ)庫(kù)存對(duì)行業(yè)景氣改善的驅(qū)動(dòng)作用。從庫(kù)存增速看，當(dāng)前美國(guó)制造商、批發(fā)商和庫(kù)存總額增速均處于歷史較低水平，目前美國(guó)上游和中游行業(yè)已開(kāi)啟補(bǔ)庫(kù)存周期，預(yù)計(jì)家具、造紙、紡服、消費(fèi)電子等出口依賴(lài)度較高的行業(yè)景氣有望改善。
此外，我們認(rèn)為4月汽車(chē)和生豬養(yǎng)殖行業(yè)景氣度在保持高位的同時(shí)，也有望邊際改善。
風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)超預(yù)期，財(cái)政政策力度不及預(yù)期，居民消費(fèi)改善程度不及預(yù)期，設(shè)備更新落地情況不及預(yù)期
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