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結(jié)算及毛利率下滑，逐步落實(shí)安全過(guò)渡戰(zhàn)略
　　公司4月29日發(fā)布一季報(bào)，2024Q1實(shí)現(xiàn)營(yíng)收615.9億元（YOY-10.1%），歸母凈利-3.6億元（YOY-125.0%）。我們維持2024-2026年EPS分別為0.72/0.78/0.82元的盈利預(yù)測(cè)，A股（000002 CH）參考可比公司2024年P(guān)E均值11.1x（Wind），考慮到公司多元化資產(chǎn)有望重估，予以2024年12xPE，予以目標(biāo)價(jià)8.64元（前值10.08元），維持“增持”評(píng)級(jí)；H股（2202 HK）參考近半年平均折價(jià)率43%，予以A股折價(jià)43%，目標(biāo)價(jià)5.35港幣（前值6.03港幣），維持“增持”評(píng)級(jí)。
　　結(jié)算收入及開(kāi)發(fā)毛利率下降致虧損，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)
　　24Q1公司竣工面積同比-22.8%，完成全年計(jì)劃的12.0%。結(jié)算面積/結(jié)算收入隨之同比-26.7%/-13.8%，結(jié)算毛利率同比-6.7pct至10.5%，因21年所獲高地價(jià)項(xiàng)目步入結(jié)算，疊加集團(tuán)層面其他剛性支出，因此出現(xiàn)歸母凈虧損，預(yù)期今年開(kāi)發(fā)結(jié)算利潤(rùn)仍面臨挑戰(zhàn)。受行業(yè)景氣度偏弱影響，銷(xiāo)售規(guī)模進(jìn)一步收縮。銷(xiāo)售金額580億元，同比-42.8%。前端投資審慎，期內(nèi)僅1月拿地3塊，合計(jì)權(quán)益拿地額9.3億，新開(kāi)工同比-71.2%。截至期末，土地儲(chǔ)備同比-19%。開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)整體收縮，經(jīng)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)則同比增長(zhǎng)12.0%。
　　短期債務(wù)壓力提升，安全過(guò)渡的戰(zhàn)略重心逐步落實(shí)
　　公司短期負(fù)債有所承壓，現(xiàn)金短債比較2023年末再降56pct至1.0，凈負(fù)債率同比+11pct至54.7%。年報(bào)中公司表示，今年戰(zhàn)略重心是安全過(guò)渡轉(zhuǎn)型，主要從三方面發(fā)力：1.確保安全底線(xiàn)：通過(guò)大宗交易等手段盤(pán)活存量，24年交易回款不低于300億，2024Q1已實(shí)現(xiàn)回款42億；2.降杠桿：24-25年削減付息債務(wù)1000億；3.堅(jiān)持開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的可持續(xù)內(nèi)生發(fā)展。期內(nèi)公司也開(kāi)展組織調(diào)整，集中優(yōu)化管理資源。2024Q2-Q4到期公開(kāi)債約224億，積極盤(pán)活存量有望緩解公司現(xiàn)金流壓力。
　　不動(dòng)產(chǎn)盤(pán)活、大股東以及政策支持助力公司平穩(wěn)過(guò)冬
　　公司不動(dòng)產(chǎn)資源充沛，4月8日，公司成功發(fā)售中金印力消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REIT，募資凈額32.6億元，同時(shí)華夏萬(wàn)緯倉(cāng)儲(chǔ)REITs也進(jìn)入申報(bào)，首次發(fā)售募資額約11.6億，保租房REIT同樣在推進(jìn)中，助力公司存量盤(pán)活。大股東也對(duì)公司予以支持：深鐵集團(tuán)認(rèn)購(gòu)了中金印力REIT 29.75%份額。政策上反復(fù)提及對(duì)不同所有制房企“一視同仁”，亦是對(duì)公司的支持。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸政策以及城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制都能對(duì)公司形成資金支持，多方助力下，期內(nèi)公司新增融資成本3.33%，較2023年下降28bp。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)銷(xiāo)售下行風(fēng)險(xiǎn)，房企信用風(fēng)險(xiǎn)。