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24Q1營(yíng)收同比+24%、業(yè)績(jī)同比-18%、符合預(yù)期。公司發(fā)布2024年一季報(bào)，2024Q1公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入497.5億元，同比+24.4%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)53.4億元，同比+0.4%；利潤(rùn)總額54.0億元，同比+0.3%；歸母凈利潤(rùn)22.2億元，同比-18.3%；扣非后歸母凈利潤(rùn)21.2億元，同比-20.3%；每股收益0.19元/股，同比-17.9%。公司2024Q1毛利率18.6%，同比-3.2pct；期間費(fèi)率5.8%，同比-0.5pct；凈利率8.0%，同比-1.9pct；此外稅金及附加15.5億元，同比+35.4%；投資收益4.0億元，同比扭虧；少數(shù)股東損益17.6億元，同比+41.3%。24Q1末公司預(yù)收賬款3,784億元，同比-14.2%，覆蓋23年?duì)I業(yè)收入1.1倍，助力后續(xù)業(yè)績(jī)穩(wěn)增。24Q1公司新開工面積、竣工面積分別283萬平、542萬平，同比分別+43%、+5%。
　　24Q1銷售額630億元，同比-45%，穩(wěn)居第一，拿地聚焦核心38城。公司公告，2024Q1，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額629.8億元，同比-44.8%；銷售面積366.9萬平，同比-41.8%；公司24Q1銷售額繼續(xù)保持全國(guó)排行第1名，實(shí)現(xiàn)逆境彎道超車。投資方面，公司2024Q1在天津、西安、太原城市獲取4幅地塊，累計(jì)拿地金額50.3億元，同比-72.8%；拿地面積59.2萬平，同比-35.4%；拿地/銷售金額比8%、拿地/銷售面積比16%，全部位于38個(gè)核心城市。截至24Q1末，公司共有在建擬建項(xiàng)目635個(gè)，在建面積8150萬平，待開發(fā)面積5758萬平，土儲(chǔ)規(guī)模充沛。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，資金回籠率持續(xù)提升。公司公告，2024Q1公司實(shí)現(xiàn)銷售回籠576.5億元，綜合回籠率高達(dá)91.5%，同比+0.5pct；貨幣資金1,296億元，同比-14.7%。至24Q1末，公司剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為67.2%、凈負(fù)債率69.9%、現(xiàn)金短債比2.0倍，三條紅線穩(wěn)居綠檔。融資方面，公司緊抓市場(chǎng)窗口，積極開展融資額度儲(chǔ)備，至23年末，公司有息負(fù)債3,543億元，同比-7.1%；綜合融資成本3.56%，同比下降36BP；其中直融占有息負(fù)債比16.3%，有較大提升空間；年內(nèi)公司新增融資1,371億元，綜合成本僅3.14%，其中三年期直融成本最低降至3.0%。
　　投資分析意見：銷售穩(wěn)居第一，資金優(yōu)勢(shì)明顯，維持“買入”評(píng)級(jí)。保利發(fā)展作為老牌央企，軍旅特色奠定了強(qiáng)執(zhí)行力文化，過去三十載中實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)健的成長(zhǎng)；銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)、融資優(yōu)勢(shì)明顯，拿地隱含毛利率底部回升。此外，我們預(yù)計(jì)我國(guó)房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度和盈利能力將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間。我們維持24-26年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)為124、130、141億元，現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)24/25PE為8.9/8.5倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，股權(quán)融資落地仍具備不確定性。