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事項(xiàng)：
　　中共中央政治局4月30日召開會(huì)議。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)。繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。要深入實(shí)施地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)化解方案，確保債務(wù)高風(fēng)險(xiǎn)省份和市縣既真正壓降債務(wù)、又能穩(wěn)定發(fā)展。要持續(xù)推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，多措并舉促進(jìn)資本市場健康發(fā)展。
　　平安觀點(diǎn)：
　　首提消化存量與優(yōu)化增量，更多政策值得期待：會(huì)議首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，消化存量方面，根據(jù)中指院統(tǒng)計(jì)，截止2024年3月，35城商品房平均出清周期38個(gè)月，庫存持續(xù)積累，同時(shí)二手房掛牌量持續(xù)上升，截止4月30日，15個(gè)城市鏈家二手房掛牌量超174萬套。當(dāng)前多地已實(shí)施“以舊換新”、收購存量房作為保租房等政策，打通一二手置換鏈條，助力消化存量庫存，預(yù)計(jì)后續(xù)更多城市將加入試點(diǎn)。優(yōu)化增量方面，近期多地取消地價(jià)上限、放開容積率限制，從市場對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待出發(fā)，預(yù)計(jì)未來增量住房市場將更多聚集高品質(zhì)住宅，滿足市場多樣化的改善需求。
　　因城施策延續(xù)支持，房貸利率仍有望下行。會(huì)議強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房企、金融機(jī)構(gòu)責(zé)任，做好保交房，保障購房人合法權(quán)益，近期成都、天津等多地進(jìn)一步優(yōu)化限購等政策，預(yù)計(jì)后續(xù)更多核心城市限制性政策有望優(yōu)化。同時(shí)會(huì)議提出，要靈活運(yùn)用利率和存款準(zhǔn)備金率等政策工具，預(yù)計(jì)房貸利率仍有下行空間，進(jìn)一步降低購房者置業(yè)成本。
　　市場利空反應(yīng)逐步鈍化，關(guān)注量價(jià)何時(shí)企穩(wěn)。短期來看，盡管4月（截止29日）重點(diǎn)50城新房日均成交仍同比下降37.5%，但板塊基金持倉處于低位（2024Q1基金地產(chǎn)持倉占凈值比為0.17%）、年報(bào)業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)逐步釋放、重點(diǎn)個(gè)股市值處于歷史低位、板塊對(duì)于房價(jià)下行及業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)反應(yīng)逐步鈍化，疊加政策利好持續(xù)釋放，近期板塊已有所反彈。中長期來看，隨著下半年基數(shù)回落，預(yù)計(jì)地產(chǎn)銷售同比降幅有望逐步收窄，關(guān)注房價(jià)企穩(wěn)的可能性。
　　投資建議：當(dāng)下我們對(duì)于投資者有兩種建議，一種是考慮板塊下行風(fēng)險(xiǎn)有限，可以適度底倉布局等待房價(jià)企穩(wěn)；另一種是考慮房價(jià)底部確認(rèn)將存在反復(fù)，投資者可等待房價(jià)見底右側(cè)上車。個(gè)股建議關(guān)注土儲(chǔ)質(zhì)量優(yōu)化、歷史包袱較輕的優(yōu)質(zhì)房企如保利發(fā)展、招商蛇口、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外發(fā)展、濱江集團(tuán)等；同時(shí)關(guān)注物管（保利物業(yè)、招商積余等）、代建（綠城管理控股）、經(jīng)紀(jì)（貝殼）等細(xì)分領(lǐng)域龍頭等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：1）若后續(xù)政策改善及時(shí)性低于預(yù)期將導(dǎo)致樓市調(diào)整幅度擴(kuò)大、調(diào)整時(shí)間拉長，對(duì)行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響；2）個(gè)別房企流動(dòng)性問題發(fā)酵、連鎖反應(yīng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)；3）房地產(chǎn)行業(yè)短期波動(dòng)超出預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。