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核心觀點
　　2023年及2024年一季度，房企業(yè)績持續(xù)下滑，且利潤率仍在探底。房企有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，尤其是民營房企持續(xù)降杠桿，但其現(xiàn)金短債比指標當前依然表現(xiàn)較差，償債能力有待提升。經(jīng)營方面，進入2024年以來，房企銷售承壓，一季度百強房企銷售同比下降49.1%，規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面，2024年一季度拿地規(guī)模同比有所回升，且持續(xù)向高能級城市聚集。融資方面，公開市場持續(xù)呈凈償還狀態(tài)，房企現(xiàn)金流承壓。2024年以來，融資端及需求端政策頻出，高能級城市市場有望率先復蘇，重點布局高能級城市的房企將優(yōu)先受益。
　　行業(yè)整體業(yè)績持續(xù)下滑，利潤率仍在探底，央企表現(xiàn)相對較好。我們對A+H股216家房企進行統(tǒng)計，2023年共實現(xiàn)營收59370億元，同比增長0.5%，實現(xiàn)歸母凈利潤-2403億元，虧損較上年擴大306億，板塊業(yè)績持續(xù)下滑。2023年房地產(chǎn)板塊實現(xiàn)毛利率13.8%，較上年下降1.2個百分點；實現(xiàn)歸母凈利率-4.0%，較上年下降0.5個百分點，利潤率仍在探底。但央企表現(xiàn)相對較優(yōu)，2023年營收同比增長4.6%，歸母凈利潤同比小幅下滑7.3%，毛利率18.8%，遠高于行業(yè)平均水平。
　　有息負債規(guī)模持續(xù)壓降，民企償債能力有待提升。2023年樣本房企有息負債規(guī)模較上年底下降4.0%，2024年一季度，A股樣本房企有息負債規(guī)模較2023年年末再次下降4.5%，其中民企有息負債規(guī)模較2023年年末下降20.3%。民企現(xiàn)金短債比當前表現(xiàn)依然較差，償債能力有待提升。
　　銷售規(guī)模下降，房企現(xiàn)金流承壓。2023年百強房企銷售規(guī)模同比下降17.7%，頭部房企相對更有韌性，越秀、建發(fā)等房企錄得正增長。進入2024年以來，房企銷售承壓，一季度百強房企銷售同比下降49.1%，規(guī)模房企全部錄得負增長。拿地方面，2024年一季度拿地規(guī)模同比有所回升，且持續(xù)向高能級城市聚集。融資方面，公開市場持續(xù)呈凈償還狀態(tài)，房企現(xiàn)金流承壓。
　　投資建議：2024年以來，房地產(chǎn)支持政策持續(xù)出臺。需求端，北上廣深四個一線城市相繼放松限購，成都、長沙等核心二線城市取消限購；融資端房地產(chǎn)城市融資協(xié)調(diào)機制快速推進。4月30日的中央政治局會議提出要消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房，未來供給端政策也有望陸續(xù)出臺。我們認為，在政策的支持下，高能級城市市場有望率先修復，而重點布局于高能級城市的房企將優(yōu)先受益。重點推薦A股：招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團、城建發(fā)展、天健集團，港股：華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、越秀地產(chǎn)、綠城中國、龍湖集團。
　　風險提示：行業(yè)風險在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復不及預期。