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近期核心觀點(diǎn)：
　　“金三銀四”接近尾聲，地產(chǎn)銷售同比表現(xiàn)始終較弱，雖有高基數(shù)因素，但新房市場(chǎng)相對(duì)二手房表現(xiàn)疲軟是不爭(zhēng)的事實(shí)，也因此，各城市需求端政策層出不窮。繼長(zhǎng)沙、杭州（二手房）、蘇州、廣州（120 ㎡以上住房）、廈門等解除限購(gòu)后，成都全市加入不限購(gòu)陣營(yíng)；南京買房即可落戶，有望為樓市提供一定支撐，效果值得期待。若這些需求端政策能夠驗(yàn)證有效，或可一定程度扭轉(zhuǎn)悲觀預(yù)期。我們重申，樓市的真實(shí)復(fù)蘇是房地產(chǎn)板塊行情出現(xiàn)的充分且必要條件。短期看，地產(chǎn)板塊上漲能否延續(xù)，取決于五一樓市表現(xiàn)。個(gè)股端，核心推薦貝殼-W、華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬象生活。
　　市場(chǎng)表現(xiàn)回顧：
　　2024.4.22-2024.4.28期間，房地產(chǎn)板塊97只個(gè)股上漲，16只個(gè)股下跌，0只個(gè)股持平，占比分別為86%、14%、0%。房地產(chǎn)指數(shù)（中信）上漲3.35%，滬深300指數(shù)上漲1.2%，房地產(chǎn)板塊跑贏滬深300指數(shù)2.15個(gè)百分點(diǎn)，位居所有行業(yè)第7位。近一個(gè)月，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）下跌8.96%，滬深300指數(shù)上漲2.33%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)11.29個(gè)百分點(diǎn)。近半年來，房地產(chǎn)指數(shù)（中信）下跌22.84%，滬深300指數(shù)上漲2.28%，房地產(chǎn)板塊跑輸滬深300指數(shù)25.12個(gè)百分點(diǎn)。
　　行業(yè)數(shù)據(jù)跟蹤：
　　新房方面，成交量同比仍較弱。從日頻跟蹤來看，2024年4月28日，30城新建商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比-43%；其中，一線城市、二線城市、三線城市新建商品房7天移動(dòng)平均成交面積同比分別為-27%、-46%、-54%。截至2024年4月28日，30城新建商品房當(dāng)年累計(jì)成交2734萬㎡，同比-42%；其中，一線城市、二線城市、三線城市新建商品房成交面積累計(jì)同比分別為-38%、-43%、-47%。
　　二手房方面，成交量同比平穩(wěn)。從日頻跟蹤來看，2024年4月28日，18城二手住宅7天移動(dòng)平均成交套數(shù)同比-10%；其中，一線城市、二線城市、三線城市二手住宅7天移動(dòng)平均成交套數(shù)同比分別為-3%、-12%、-12%。截至2024年4月28日，18城二手住宅當(dāng)年累計(jì)成交24.5萬套，同比-20%；其中，一線城市、二線城市、三線城市二手住宅當(dāng)年成交套數(shù)累計(jì)同比分別為-18%、-21%、-18%。
　　行業(yè)政策要聞：
　　2024.4.22-2024.4.28期間，房地產(chǎn)行業(yè)政策要聞主要包括：①北京離婚一年內(nèi)名下無房買房算首套。②四川成都全市解除限購(gòu)。③江蘇南京買房即可落戶，并開展存量住房“以舊換新”試點(diǎn)活動(dòng)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：
　　①政策落地效果及后續(xù)推出強(qiáng)度不及預(yù)期；②外部環(huán)境變化等因素致行業(yè)基本面超預(yù)期下行；③房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件超預(yù)期沖擊。