>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第18周周報(4月27日-5月3日)：五一樓市仍然低迷；政治局會議釋放積極信號，首提“消化存量房產(chǎn)”-240507
| 上傳日期： |
2024/5/7 |
大?。?/td>
| 2178KB |
| 格式： |
pdf 共25頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強(qiáng)于大市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告，僅限高級會員查看 |
|
|
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅收窄；二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正；土地市場環(huán)比量升價跌，溢價率同環(huán)比均上升。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比降幅縮小。40個城市新房成交面積為190.8萬平方米，環(huán)比上下降26.8%，環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，同比下降3.3%，同比降幅較上周收窄了38.4個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-22.8%、-32.0%、-21.3%，同比增速分別為31.4%、-24.2%、7.2%，一、三四線城市同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上周分別上升了64.0、51.0個百分點，二線城市同比降幅較上周收窄了21.8個百分點。
二手房成交面積環(huán)比降幅擴(kuò)大，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正。18個城市成交面積為113.6萬平方米，環(huán)比下降44.8%，同比上升68.5%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上周增速提升了89.2個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為-31.0%、-47.5%、-48.2%，同比增速分別為84.2%、88.3%、12.2%，同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，較上周分別上升了101.6、107.9、41.1個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降；去化周期同比上升，環(huán)比下降。12個城市新房庫存面積為9917萬平方米，環(huán)比增速為-0.1%，同比增速為-2.2%。去化周期為24.2個月，環(huán)比下降0.9個月，同比提升12.2個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為23.9、22.0、77.2個月，一、二線城市環(huán)比分別下降1.3、0.5個月，三四線城市環(huán)比上升2.8個月，一、二、三四線城市同比分別提升10.1、12.7、50.0個月。
土地市場環(huán)比量升價跌，溢價率同環(huán)比均上升。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1444.4萬平方米，環(huán)比上升16.0%，同比下跌61.1%；成交土地總價為324.5億元，環(huán)比下降29.8%，同比下跌54.8%；樓面均價為2247元/平，環(huán)比下降39.5%，同比上升16.2%；土地溢價率為2.7%，環(huán)比上升1.8%，同比上升0.6%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模同環(huán)比均下降。房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)債券總發(fā)行量為7.0億元，同比下降84.1% （前值：-21.8% ）?？們斶€量為112.1億元，同比上升115.0%（前值：-22.3% ）；凈融資額為-105.1億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為4.5%，較上周上升1.4pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為6.3%，較上周上升4.4pct。房地產(chǎn)板塊PE為14.62X，較上周上升2.10X。北上資金對銀行、電力設(shè)備、非銀金融等加倉金額較大，分別為29.59、19.11、8.42億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.61%（上周為-0.55%），凈買入2.87億元（上周凈買入10.96億元）。
五一樓市仍然低迷。1）新房成交：五一假期我們跟蹤的27個城市新房成交面積23.6萬平，同比2023年五一下降71.8%，較2022年五一下降60.8%。其中，一線城市同比下降56.5%，較2022年五一下降23.5%；二線城市同比下降74.0%，較2022年五一下降66.6%；三四線城市同比下降79.5%，較2022年五一下降73.3%。2）二手房成交：五一節(jié)我們跟蹤的7個城市二手房成交面積3.0萬平，同比下降54.5%。因城市數(shù)量較少，不分能級討論。（因5月5日數(shù)據(jù)未出，我們?nèi)?022-2024年五一假期前四天數(shù)據(jù)進(jìn)行對比。2022年為4月30日-5月3日，2023年為4月29日-5月2日，2024年為5月1日-5月4日。）
政策
4月30日政治局會議提及：1）“持續(xù)防范化解重點領(lǐng)域風(fēng)險。繼續(xù)堅持因城施策，壓實地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益”。防范化解房地產(chǎn)風(fēng)險仍置于重要位置，且重點關(guān)注保交付工作。我們預(yù)計保交樓力度有望延續(xù)，城市融資協(xié)調(diào)機(jī)制的執(zhí)行力度有望進(jìn)一步加大，以促進(jìn)白名單項目的持續(xù)建設(shè)與交付，緩解居民對于期房交付的擔(dān)憂，一定程度上穩(wěn)定市場預(yù)期。2）首次提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。隨著我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生變化，過去單一針對增量市場的政策效果有所減弱。居民的置換需求仍然存在，但存在“賣房困難”的痛點，二手房掛牌量高企，新房也持續(xù)面臨去化壓力，新房與二手房之間聯(lián)動不暢。近期也有多個城市出臺了“賣舊買新”政策，我們預(yù)計未來在新房二手房交易聯(lián)動、存量資產(chǎn)盤活與保障房結(jié)合等方面將出臺更多針對性政策。
5月5日自然資源部發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》，提出了根據(jù)存量調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)的機(jī)制。商品住宅去化周期超過36個月的城市應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓；商品住宅去化周期18~36個月的城市，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，根據(jù)本年度內(nèi)盤活的存量住宅用地面積動態(tài)確定其新出讓的住宅用地面積上限。
地方政策：1）北京：4月30日北京出臺限購優(yōu)化新政：政策明確提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許在五環(huán)外新購買1套商品住房（包括新房和二手房），2011年起執(zhí)行的限購政策首次優(yōu)化調(diào)整，釋放了更加積極信號，一定程度上促進(jìn)了購房需求釋放。政策側(cè)重激活滿足限購條件且已在京置業(yè)的居民家庭購房需求。根據(jù)中指院，2023年北京新房成交套數(shù)中五環(huán)外占比約79%，2024年1-4月約78%。五環(huán)外
|
|
