>> 申萬宏源-易方達廣州開發(fā)區(qū)REIT申購價值分析-240509
| 上傳日期： |
2024/5/10 |
大小： |
1116KB |
| 格式： |
pdf 共16頁 |
來源： |
申萬宏源 |
| 評級： |
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作者： |
彭文玉,胡巧云 |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本期投資提示：
背靠黃埔區(qū)與廣州開發(fā)區(qū)，高新技術(shù)企業(yè)匯聚。本基金的基礎(chǔ)設(shè)施項目為創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈園區(qū)和創(chuàng)意大廈園區(qū)，項目均位于廣州科學(xué)城核心成熟區(qū)，處在廣州第三中軸“科技創(chuàng)新軸”上，毗鄰天河區(qū)，是廣州市東部發(fā)展戰(zhàn)略的中心區(qū)域，區(qū)位優(yōu)勢明顯。廣州科學(xué)城高新技術(shù)企業(yè)匯聚，入駐產(chǎn)業(yè)覆蓋新一代信息技術(shù)、人工智能、生物醫(yī)藥等五大前沿領(lǐng)域。廣州市黃埔區(qū)科研實力突出，高新技術(shù)企業(yè)云集。2020-2022年黃埔區(qū)R&D經(jīng)費投入連續(xù)三年排名全市第一；2023年，黃埔區(qū)擁有高新技術(shù)企業(yè)占全市比重21.6%，居全市第一。2023年，廣州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)綜合發(fā)展水平位列全國第二，僅次于蘇州工業(yè)園區(qū)，連續(xù)八年位居前三。
出租率預(yù)期穩(wěn)步提升、續(xù)簽率升至高位，租戶集中度較低。2021-2023年本項目凈利潤分別為0.91/0.38/2.02億元，受投資性房地產(chǎn)的計量模式變更影響，整體利潤水平波動性較大，毛利率、凈利率、ROE均大幅高于可比REITs平均水平。2021年分項目出租率皆超9成，2022年、2023年出租率均達到80%以上，評估機構(gòu)預(yù)期創(chuàng)新基地、創(chuàng)新大廈園區(qū)、創(chuàng)意大廈園區(qū)的2024年、2025年的出租率分別均為87%、86%、86%；自2026年起，隨著租約集中到期量的減少，出租率預(yù)計將逐步回升。2021-2023年整體續(xù)簽率均在80%以上，2023年續(xù)簽率達到86.34%。租戶集中度較低，前五大租戶占比僅12.25%，明顯低于同類REITs的均值（32.45%），前十大租戶占比不足2成，不到同類REITs平均水平的一半。
預(yù)測本基金2024年凈現(xiàn)金流分派率高于可比均值。根據(jù)招募說明書預(yù)測，易方達廣開產(chǎn)業(yè)園REIT 2024年和2025年可供分配金額分別為9782萬元、9806萬元。假設(shè)均100%分派，以招募說明書披露的假定預(yù)計募資20.59億元計算，該基金2024年和2025年的預(yù)測凈現(xiàn)金流分派率分別為4.75%和4.76%。其中2024年預(yù)測值高于可比已上市公募REITs的靜態(tài)年化均值4.08%。
資產(chǎn)估值增值率僅1.32%，遠低于可比。根據(jù)戴德梁行評估報告，本次評估測算采用6.50%的折現(xiàn)率，收益法估值為201,700萬元，較賬面價值199,076萬元增值率為1.32%。與9只已上市的園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs對比來看，本基金估值折現(xiàn)率與可比均值的6.53%接近，但資產(chǎn)評估增值率遠低于可比均值148%以及最小值24%。本基金收益法估值測算偏謹慎。
初步測算P/NAV估值略高于已上市可比REITs最新均值。截至2023年12月31日，計算得本基金NAV公允參考值為2.5152元。如果以發(fā)行份額8億份和招募說明書披露的假定預(yù)計募資20.59億元計算，則發(fā)行價格為2.5738元，對應(yīng)P/NAV估值為1.02倍，介于已上市園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs P/NAV估值區(qū)間內(nèi)，略高于后者均值0.92倍。9只已上市園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施REITs首發(fā)估值（募集資金規(guī)模）相較評估價值增值率為-17.76%~12.88%，平均為1.95%。假設(shè)本基金首發(fā)估值溢價率位于該區(qū)間，則對應(yīng)首發(fā)募資規(guī)模區(qū)間為16.59~22.77億元，若以9只可比溢價率1.95%計算，得到本基金預(yù)計首發(fā)募資規(guī)模為20.56億元。
風(fēng)險提示：本項目與周邊可比產(chǎn)業(yè)園的行業(yè)競爭風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營風(fēng)險，基礎(chǔ)設(shè)施項目經(jīng)營風(fēng)險，現(xiàn)金流預(yù)測風(fēng)險及預(yù)測偏差可能導(dǎo)致的投資風(fēng)險等。
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