>> 浙商證券-5.17國新辦政策吹風(fēng)會傳遞的信號：地產(chǎn)供需兩端流動性將逐步改善-240519
| 上傳日期： |
2024/5/19 |
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| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
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作者： |
李超,林成煒 |
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核心觀點
5月17日國新辦舉行政策例行吹風(fēng)會，地產(chǎn)新政再出重磅組合拳。對于居民端，松綁首付比的同時取消全國層面的貸款利率下限約束。房企層面，通過“一手房庫存收儲”和“土地庫存回收”有效盤活房企存量資產(chǎn)的流動性。
我們認(rèn)為本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前地產(chǎn)的政策“堵點”，通過財政和貨幣政策協(xié)同，真正為居民和房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表“減負(fù)”。以有效解決地產(chǎn)供需兩端的流動性問題，并助力地產(chǎn)投資和房屋銷售企穩(wěn)，實現(xiàn)三方面政策目標(biāo)：一是維穩(wěn)房價，有效防止房價大幅下跌；二是可以有效帶動地產(chǎn)后周期消費，以地產(chǎn)的“以舊換新”撬動消費品“以舊換新”。三是可以配合信用擴(kuò)張?zhí)嵴馦2。
居民端層面，松綁首付比的同時取消全國層面的貸款利率下限約束。
5月17日國新辦舉行政策例行吹風(fēng)會，地產(chǎn)新政再出重磅組合拳。對于居民端，松綁首付比的同時取消全國層面的貸款利率下限約束。
一是首套、二套房的貸款首付比各下調(diào)5%。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于15%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為不低于25%。此前首套和二套最低首付比要求為20%，30%。本次下調(diào)后全國首付比也降至歷史新低（此前最低即為20%）。展望未來，全國范圍內(nèi)有望陸續(xù)落實下調(diào)首付比，尤其是一線城市當(dāng)前首套房首付比皆為30%，未來同樣存在跟隨下調(diào)的可能。
二是取消貸款利率下限。取消全國首套住房和二套住房商貸利率下限，各地可因地制宜設(shè)定。此前首套5年期以上利率下限為LPR-20BP、二套為LPR+20BP，新房價格環(huán)同比連續(xù)3月下跌的城市可階段性取消首套房貸利率下限。根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)和中指統(tǒng)計，截至3月末全國343個地級及以上城市中，約有64個取消下限。展望未來，可能有更多城市跟進(jìn)下調(diào)利率下限。
三是下調(diào)公積金貸款利率。首套和二套的5年以上貸款利率由3.1%、3.575%下調(diào)至2.85%、3.325%。
通過“一手房庫存收儲”和“土地庫存回收”有效盤活房企存量資產(chǎn)的流動性房企層面，通過“一手房庫存收儲”和“土地庫存回收”有效盤活房企存量資產(chǎn)的流動性。
一是央行設(shè)立再貸款工具用于“一手房庫存收儲”，效果相較前期“以舊換新”政策更為直接。設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，期限1年且可展期4次；由地方國有企業(yè)用于收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。不同于前期各地已推進(jìn)的“以舊換新”政策直接面向居民端，本工具可直接面向企業(yè)端，定向解決企業(yè)流動性問題，傳導(dǎo)更為直接；且前期“以舊換新”政策未有全國性的配套資金支持，對于地方政府而言（尤其是“鄭州模式”），本次央行直接給予再貸款支持力度更為直接。
二是支持地方政府回收企業(yè)的“庫存土地”用于建設(shè)保障房及相關(guān)配套設(shè)施，資金來源可由專項債提供。自然資源部副部長劉國洪在國新辦吹風(fēng)會中明確“將出臺政策，明確支持地方政府以合理價格收回企業(yè)無力繼續(xù)開發(fā)的閑置土地，或者收購司法以及破產(chǎn)拍賣中流拍的土地。”對于收回、收購的土地，用于保障性住房項目的，可通過專項債予以資金支持。
財政和貨幣協(xié)同為居民和房企減負(fù)，實現(xiàn)三方面目標(biāo)助力地產(chǎn)投資和銷售企穩(wěn)我們認(rèn)為本次政策優(yōu)化直擊當(dāng)前地產(chǎn)的政策“堵點”，通過財政和貨幣政策協(xié)同，真正為居民和房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表“減負(fù)”。居民端，一方面通過“以舊換新”增加居民庫存二手房流動性，另一方面降低購房成本和“資本金”要求。企業(yè)端，通過一手房和土地庫存“收儲”緩解企業(yè)流動性壓力，居民的信貸政策放松也將增加銷售資金回流。
這一組合拳可以有效解決地產(chǎn)供需兩端的流動性問題，并助力地產(chǎn)投資和房屋銷售企穩(wěn)，實現(xiàn)三方面政策目標(biāo)：一是維穩(wěn)房價，有效防止房價大幅下跌；二是可以有效帶動地產(chǎn)后周期消費，以地產(chǎn)的“以舊換新”撬動消費品“以舊換新”。三是可以配合信用擴(kuò)張?zhí)嵴馦2，央行副行長陶玲也在吹風(fēng)會中指出“3000億元的保障性住房再貸款預(yù)計將帶動銀行貸款5000億元”。
風(fēng)險提示
政策落地效果不及預(yù)期；政策推進(jìn)速度不及預(yù)期
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