久久一日本道色综合久久_国产最爽的av片在线观看_精品成人Av一区二区三区_94久久国产乱子伦精品免费_国产三级网站在线观看_和女邻居做爰在线观看_wymfw最新免费_国产强奷在线免费阅读_95在线观看视频

海外地產(chǎn)泡沫破裂后均經(jīng)歷了資產(chǎn)價(jià)格下行→房企&居民縮表→銀行壞賬→中央政府救市應(yīng)對，但由于政策、宏觀環(huán)境的差異，各經(jīng)濟(jì)體中兜底地產(chǎn)下行風(fēng)險(xiǎn)的主體（居民、房企、金融機(jī)構(gòu)）不盡相同，這也意味著各國政府救市地產(chǎn)需要明確承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的主體，“對癥下藥”才能以較小代價(jià)出清。我們選取了美國、日本、西班牙，回溯其地產(chǎn)救市歷史經(jīng)驗(yàn)，以供當(dāng)下國內(nèi)地產(chǎn)政策啟發(fā)。
　　美國：居民出清快，兩房兜底，政府救兩房對癥下藥。其背后的原因一是居民部門存在低成本斷供違約的選項(xiàng)，能夠快速出清；二是按揭貸款證券化有效隔離了商業(yè)銀行的不良貸款，兩房機(jī)構(gòu)成為最終“兜底”風(fēng)險(xiǎn)的部門；三是政府救市主力投入在兩房，對癥下藥解決風(fēng)險(xiǎn)。
　　日本：銀企綁定，居民承壓，政府主要救銀行且出手晚。我們認(rèn)為日本地產(chǎn)救市不力的原因有二：一是銀行與房企資產(chǎn)綁定，難以事前出清，破產(chǎn)后對市場危害較大；二是居民房產(chǎn)出清道德門檻相對較高，加之政府直接救助有限，房產(chǎn)貶值長期侵蝕資產(chǎn)負(fù)債表，居民是實(shí)質(zhì)上的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。
　　西班牙：壞賬銀行模式，政府小資金撬動(dòng)大杠桿，居民及銀行一起救。“SAREB”壞賬銀行的成立是銀行危機(jī)化解的關(guān)鍵：以較小的公共資金撬動(dòng)巨大杠桿購買剝離減值房產(chǎn)，并將部分改建成保障房。該制度與國內(nèi)住房收儲(chǔ)類似，可為我國提供優(yōu)秀借鑒。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：國內(nèi)房地產(chǎn)政策超預(yù)期，居民房價(jià)預(yù)期、購房邏輯改變；海外經(jīng)驗(yàn)可能無法簡單適用于國內(nèi)，政策之間可能存在不可比因素