>> 浙商證券-招商蛇口(001979)更新報告：城市聚焦戰(zhàn)略效果逐步顯現(xiàn)-240604
| 上傳日期： |
2024/6/5 |
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| 715KB |
| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
楊凡 |
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投資要點(diǎn)
一句話邏輯：招商蛇口是領(lǐng)先的綜合開發(fā)運(yùn)營服務(wù)商，城市聚焦戰(zhàn)略帶動銷售和利潤超預(yù)期
超預(yù)期邏輯：
1）5月中央和地方政策密集出臺
5月17日央行接連放松利率、首付比、公積金貸款政策，住建部明確保交樓推進(jìn)和計劃推進(jìn)收購新房的工作。5月中下旬，深圳、廣州、上海接連放松首付比、房貸利率、公積金貸款等政策，助力地產(chǎn)需求側(cè)修復(fù)。根據(jù)5月4日《打破負(fù)循環(huán)，探尋修復(fù)路徑》行業(yè)深度報告建立的政策研究框架，我們認(rèn)為5月重點(diǎn)城市接連落地5月17日政策指引，對地產(chǎn)需求側(cè)預(yù)期扭轉(zhuǎn)起到重要作用，優(yōu)質(zhì)頭部開發(fā)商例如招商蛇口，有望受益于政策發(fā)力帶來的基本面修復(fù)。
2）2024Q1業(yè)績超預(yù)期，毛利率開始修復(fù)
2024Q1公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入237.47億元，同比增長58.22%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.32億元，同比增長22.22%；實(shí)現(xiàn)扣非歸母凈利潤2.92億元，同比增長8%；毛利率14.50%，同比增長1.88個百分點(diǎn)。公司2024Q1收入出現(xiàn)大幅增長主要由于房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入增加所致。我們認(rèn)為這和公司的土儲質(zhì)量以及品牌認(rèn)可度密不可分，由于公司在行業(yè)周期下行時仍然能夠保持較好的銷售韌性，因此2024Q1結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績能夠超預(yù)期增長。此外，公司毛利率出現(xiàn)修復(fù)，我們認(rèn)為這體現(xiàn)了公司城市聚焦戰(zhàn)略已顯示出成效。
檢驗(yàn)與催化
1）銷售規(guī)模躋身TOP5
2023年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積1223萬平方米，同比+2.5%，銷售金額2936億元，同比+0.4%，銷售規(guī)模行業(yè)排名較去年提升1位至第5位。城市深耕方面，公司在全國13個城市進(jìn)入當(dāng)?shù)劁N售金額前五位，進(jìn)入前五的城市數(shù)量較2022年增加1個，聚焦策略效果顯現(xiàn)。
2）資源聚焦核心城市
2023年公司共獲取55宗地塊，總計容建面約590萬平方米，總地價約1134億元，拿地強(qiáng)度38.6%。公司在“強(qiáng)心30城”和“核心6+10城”的投資金額占比分別達(dá)99%和88%，其中北上廣深投資占公司全部投資額51%。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2024年1-3月，公司累計權(quán)益拿地金額為65.49億元，同比增長30.98%；累計權(quán)益拿地面積為34.96萬平方米，同比增長34.46%；累計新增權(quán)益貨值154.26億元，同比增長36.86%。公司堅持聚焦核心城市，新增拿地項(xiàng)目主要集中在長三角地區(qū)。我們認(rèn)為長三角地區(qū)具備較強(qiáng)的人口流動和經(jīng)濟(jì)活力，該地區(qū)的購房需求有望率先修復(fù)。
3）周期下行時積極計提減值
招商蛇口2021-2023年資產(chǎn)減值損失總計107億元占三年利潤總額20%，我們認(rèn)為公司積極計提減值，為后續(xù)結(jié)轉(zhuǎn)利潤修復(fù)奠定了扎實(shí)的基礎(chǔ)。2024H2政策持續(xù)發(fā)力的情形下，我們認(rèn)為基本面有望逐漸好轉(zhuǎn)，招商蛇口進(jìn)一步計提減值的風(fēng)險降低，利潤釋放空間加大。
4）其他檢驗(yàn)與催化：公司后續(xù)銷售、拿地、回購和分紅進(jìn)展
投資建議
我們認(rèn)為公司作為優(yōu)質(zhì)頭部房企，在銷售、投資、融資、土儲等方面均有亮眼表現(xiàn)，行業(yè)競爭力凸顯。此外，公司在穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)基本盤的前提下，持續(xù)開拓資產(chǎn)運(yùn)營及城市服務(wù)等多元化業(yè)務(wù)，提升長期競爭力。我們認(rèn)為公司終將受益于房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，未來盈利能力和估值有望雙重改善。我們預(yù)計公司2024-2026年歸母凈利潤為78、93、104億元，對應(yīng)EPS為0.86、1.03、1.15元，維持“買入”評級。
風(fēng)險提示：房地產(chǎn)政策放松效果不及預(yù)期，銷售超預(yù)期下滑
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