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經(jīng)營(yíng)管理能力優(yōu)秀的龍頭央企，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　保利發(fā)展發(fā)布2024年5月經(jīng)營(yíng)簡(jiǎn)報(bào)。公司行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固，土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，融資渠道暢通，資金成本優(yōu)勢(shì)明顯，有望持續(xù)受益于寬松地產(chǎn)政策及行業(yè)格局優(yōu)化。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2024-2026年公司歸母凈利潤(rùn)分別為131.9、142.5、151.6億元，EPS分別為1.10、1.19、1.27元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為9.3、8.6、8.1倍，公司銷(xiāo)售排名榜首，看好市占率持續(xù)提升，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　銷(xiāo)售數(shù)據(jù)降幅收窄，銷(xiāo)售龍頭地位穩(wěn)固
　　2024年5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積194.3萬(wàn)方，同比下降26.0%；實(shí)現(xiàn)簽約金額353.1億元，同比下降13.5%（4月同比下降20.8%），環(huán)比增長(zhǎng)6.9%，銷(xiāo)售降幅有所收窄。2024年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積747.8萬(wàn)方，同比下降35.0%；實(shí)現(xiàn)簽約金額1313.2億元，同比下降33.2%，銷(xiāo)售規(guī)模有所下滑，但仍保持克而瑞全口徑銷(xiāo)售金額榜首位置，行業(yè)龍頭地位穩(wěn)固。
　　單月新增拿地2宗，投資強(qiáng)度同比下降
　　公司5月在上海楊浦區(qū)和中山市東區(qū)拿地2宗，總建面3.9萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)土地款16.5億元，拿地金額權(quán)益比91.0%，單月拿地強(qiáng)度4.7%。公司2024年1-5月拿地8宗，總建面71.9萬(wàn)方，對(duì)應(yīng)總土地款90.3億元，分別同比下降55.0%和72.1%，拿地金額權(quán)益比81.5%，拿地強(qiáng)度6.9%（2023年同期為16.5%），其中在一線、二線城市拿地金額占比分別為42.5%、55.7%。在銷(xiāo)售市場(chǎng)疲軟，公司銷(xiāo)售回款不及預(yù)期的情況下，公司拿地強(qiáng)度同比下降。
　　融資渠道暢通，負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化
　　公司2024年前5月成功發(fā)行公開(kāi)市場(chǎng)債券227.8億元，包括89億元中票和54億元公司債，票面利率不超過(guò)3.2%，持續(xù)保持低位。截至2024Q1，公司貨幣資金余額1295.5億元，總資產(chǎn)和歸母凈資產(chǎn)分別下降0.87%和增長(zhǎng)0.75%，資產(chǎn)負(fù)債率為75.88%，較2023年末下降0.66個(gè)百分點(diǎn)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷(xiāo)售恢復(fù)不及預(yù)期。