>> 東方證券-地產行業(yè)長期投資邏輯專題研究：房地產后服務—物管+商管抗周期屬性強，具備長期投資價值-240607
| 上傳日期： |
2024/6/7 |
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| 792KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
東方證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
趙旭翔,李雪君 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
| 下載權限： |
此報告為加密報告 |
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核心觀點
目前房地產銷售仍未走出低迷期，開發(fā)端短期內難以扭轉當下態(tài)勢，我們不妨將目光投向房地產后服務：物管、商管兩大板塊，具備長期投資價值。
基礎物管具備抗周期屬性，擁有持續(xù)性較強的現(xiàn)金流。地產下行期，物管行業(yè)“剛需+長周期”特征凸顯。物管行業(yè)本質是不動產持有者的剛需消費服務。物管基礎服務為建筑物及設施設備提供運營養(yǎng)護，最終實現(xiàn)客戶資產的保值增值。結合地產全生命周期來看，物業(yè)服務幾乎貫穿整個房地產后服務市場，服務周期更長、涉及產業(yè)價值鏈更廣泛。地產行業(yè)下行期，物管作為地產開發(fā)后端服務環(huán)節(jié)，憑借存量規(guī)模及非住宅拓展仍可實現(xiàn)管理體量正向增長，剛需+長周期屬性凸顯。物管行業(yè)回歸“現(xiàn)金流”邏輯，保持長坡厚雪，支撐企業(yè)穿越周期。物管行業(yè)本質為服務業(yè)，天然具有用戶粘性，且一般項目存續(xù)時期較長，物管可被視作持續(xù)性較強的現(xiàn)金流業(yè)務。過去在資本助力及關聯(lián)方輸送下行業(yè)高速增長，但隨著地產下行，行業(yè)回歸服務屬性，企業(yè)經營也從“追求高毛利”、“規(guī)模為王”重回“現(xiàn)金流”邏輯。此外，品牌力為物業(yè)公司帶來超高水平物業(yè)費收繳率和項目留存率，體現(xiàn)客戶對品牌物業(yè)公司的資產保值服務具有較高的付費意愿。
ToB業(yè)務為物業(yè)公司提供成長空間。地產進入存量時代，物業(yè)公司尋求獨立擴張能力持續(xù)加強，并持續(xù)探索業(yè)務空間，逐步從社區(qū)空間進入商業(yè)空間及城市公共空間。IFM深度綁定物業(yè)公司與客戶促成多方位合作；豐富B端多元客戶。IFM即綜合設施管理服務，有利于物業(yè)公司對單一大客戶擴大物業(yè)組合管理規(guī)模，形成業(yè)務和區(qū)域跟隨，與客戶深度綁定；此外，IFM能夠豐富物業(yè)公司的B端客戶數(shù)量與業(yè)態(tài)，打開ToB業(yè)務成長空間。城市服務一體化是必然趨勢，頭部物業(yè)公司升格“城市管家”大有可為。物業(yè)公司進入城市服務賽道后，服務范圍不斷延展，除了基礎類服務，還涉及綜合治理、公共資源、智慧城市等，整體能力仍有提升空間。2021年以來物業(yè)板塊受地產下行影響持續(xù)走弱，當前地產對于物業(yè)的影響仍在，但隨著關聯(lián)方、大額計提減值等不利因素緩釋，物業(yè)公司平均估值有望緩慢回升。
商業(yè)資產中高端購物中心更具韌性；消費類REITs帶來“投融管退”閉環(huán)機會。商業(yè)資產已進入存量開發(fā)時代，而在優(yōu)勢資源集聚加持下，重奢場強者恒強，業(yè)績上呈現(xiàn)出高穩(wěn)定性、高成長性和更強的抗風險能力。此外，商業(yè)地產已被納入消費基礎設施REITs底層資產的范疇，有利于其打通“投融管退”全生命環(huán)節(jié)。目前，我國消費REITs已正式起航，首批4只消費REITs已成功上市，未來發(fā)展前景廣闊。
商管服務輕資產管理輸出模式抗周期性強、成長性好；消費類REITs助力商管價值兌現(xiàn)。商業(yè)運營服務為輕資產模式，無需承擔土地和建安成本，能夠避免資產價格波動所產生的影響、業(yè)務擴張速度較快、具備成長性。消費類REITs的放開后，商管為資產帶來的估值提升能夠顯性化，有望為商管公司管理費帶來提價空間。
投資建議與投資標的
物管行業(yè)回歸“現(xiàn)金流”邏輯，保持長坡厚雪，支撐企業(yè)穿越周期。看好央國企、優(yōu)質混合所有制物業(yè)公司及民企長期業(yè)績增長和市占率提升。經營穩(wěn)健、管理能力強、關聯(lián)方支持持續(xù)的央國企體現(xiàn)相對優(yōu)勢，推薦保利物業(yè)(06049，買入)、招商積余(001914，買入)，建議關注中海物業(yè)(02669，未評級)、建發(fā)物業(yè)(02156，未評級)、越秀服務(06626，未評級)。業(yè)務獨立性強、品牌美譽度高的優(yōu)質混合所有制物業(yè)公司和民企有望在市場化競爭中進一步兌現(xiàn)經營和服務價值，推薦萬物云(02602，買入)、新大正(002968，買入)，建議關注綠城服務(02869，未評級)。
商管看好運營能力及品牌力俱佳的企業(yè)：華潤萬象生活(01209，買入)、星盛商業(yè)(06668，買入)。
風險提示：關聯(lián)房企信用風險。創(chuàng)新業(yè)務發(fā)展具有不確定性。盈利能力進一步下降。資產和信用減值的風險。存量資產競爭超預期。
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