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全額償還到期美元債，融資端獲支持力度充分，下調(diào)至“增持”評(píng)級(jí)
　　萬科發(fā)布公告全數(shù)償付到期美元中期票據(jù)本息。公司銷售規(guī)模排名前三，土儲(chǔ)相對(duì)充足，融資端獲支持力度充分，負(fù)債結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。我們維持盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2024-2026年公司歸母凈利潤(rùn)分別為102.6、116.1、121.3億元，EPS分別為0.86、0.97、1.02元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE估值分別為9.3、8.2、7.9倍。公司銷售規(guī)模收縮，受低能級(jí)城市結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目拖累，短期業(yè)績(jī)可能持續(xù)承壓，下調(diào)至“增持”評(píng)級(jí)。
　　銷售規(guī)模收縮，二季度以來跌幅收窄
　　2024年5月公司實(shí)現(xiàn)銷售面積187.1萬方，銷售金額233.3億元，分別同比下降12.2%和29.2%，環(huán)比分別增長(zhǎng)13.9%和11.7%。2024年1-5月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積742.5萬方，銷售金額1022.1億元，分別同比下降29.0%和39.1%，仍保持克而瑞銷售前三排名；銷售均價(jià)13764元/平米，同比下降14.3%。
　　單月新增2宗地塊，土地儲(chǔ)備相對(duì)充足
　　2024年5月公司在沈陽(yáng)新增2宗地塊，計(jì)容建面9.7萬方，總地價(jià)4.9億元。1-5月公司在二線城市拿地5宗，計(jì)容建面45.9萬方，總地價(jià)23.3億元，拿地權(quán)益比50.7%，拿地強(qiáng)度2.3%。2023年公司累計(jì)獲取新項(xiàng)目總計(jì)容建面596.0萬方，權(quán)益地價(jià)463.2億元；截至一季度末，公司在建項(xiàng)目計(jì)容建面5675.7萬方，規(guī)劃中項(xiàng)目計(jì)容建面3169.0萬方，整體可售資源相對(duì)充足。
　　全額償還到期美元債，負(fù)債優(yōu)化融資暢通
　　2024年6月5日，公司公告將全數(shù)償付到期美元中期票據(jù)本息6.126億美元，自3月償還6.47億美元后再次償還到期美元債，年內(nèi)已無美元債到期。公司自5月以來獲融資超300億元，其中5月16日公司成功發(fā)行14.34億元CMBS，票面利率3.6%，5月23日獲得招商銀行等金融機(jī)構(gòu)200億元銀團(tuán)貸款，是2020年以來房地產(chǎn)業(yè)金額最大的單筆貸款，我們認(rèn)為本次銀團(tuán)融資或?qū)⑵鸬绞痉缎?yīng)，帶動(dòng)公司其他融資加速落地。截至一季度末，公司扣預(yù)負(fù)債率64.9%，相比2023年底下降0.6個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率59.3%；持有貨幣資金830.7億元，可以覆蓋短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債，一季度境內(nèi)新增融資的綜合成本3.3%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：行業(yè)恢復(fù)不及預(yù)期、政策放松不及預(yù)期、公司銷售恢復(fù)不及預(yù)期。