>> 光大證券-房地產(chǎn)(地產(chǎn)開發(fā))行業(yè)對6月26日北京樓市優(yōu)化政策的點評：北京購房政策如期優(yōu)化，穩(wěn)樓市預期進一步明確-240627
| 上傳日期： |
2024/6/27 |
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| 313KB |
| 格式： |
pdf 共2頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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事件：6月26日，北京市住建委、央行北京分行、金融監(jiān)管總局北京分局、北京公積金中心聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)監(jiān)控發(fā)展政策措施的通知》。1、調(diào)整北京房貸（含商貸和公積金貸）首付比例，調(diào)整后的首套房貸最低首付比例為20%，五環(huán)內(nèi)二套房貸最低首付比例為35%，五環(huán)外二套房貸最低首付比例為30%。2、首套房商貸利率下限調(diào)整為LPR減45個基點（目前為3.5%），二套房商貸利率下限分別調(diào)整為LPR-5bp（五環(huán)內(nèi)，目前為3.9%）及LPR-25BP（五環(huán)外，目前為3.7%）。3、本市戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買二套住房的，在個人住房貸款中將認定為首套住房。
點評：北京購房政策如期優(yōu)化，穩(wěn)樓市預期進一步明確。
1）我們在前期報告中提出，“5.27上海的一攬子購房支持政策力度加強……或?qū)⒂行Ъぐl(fā)本地購房需求，在一線城市中具有較強的示范作用，北京廣州深圳的購房政策持續(xù)優(yōu)化可期”，詳見外報告20240528《上海支持購房力度強勁，北廣深購房政策優(yōu)化可期》，此次北京購房政策如期優(yōu)化，穩(wěn)樓市預期進一步明確。
2）5月17日央行調(diào)整優(yōu)化購房政策，上海、廣州、深圳分別于5月末出臺樓市優(yōu)化新政。從數(shù)據(jù)上看，6.1-6.23北京新房成交2,205套環(huán)比+4%（較5.1-5.23，下同），二手房成交9,752套環(huán)比+9%；上海新房成交6,643套環(huán)比+18%，二手房成交19,664套環(huán)比+65%；深圳新房成交1,969套環(huán)比+36%，二手房成交3,109套環(huán)比+4%。6月北京樓市表現(xiàn)相對較弱，此次新政后北京購房信貸支持力度提升明顯，我們認為后續(xù)北京樓市情緒及銷售表現(xiàn)將會有較為明顯的提振。
3）北京新政在下調(diào)首付比例和下調(diào)按揭貸款利率方面力度較大，首套房20%的首付比例是北京歷史最低水平；首套房商貸利率政策下限統(tǒng)一調(diào)整為LPR-45BP，與此前首套LPR+10BP（城六區(qū)）和LPR（非城六區(qū)）相比，下降45-55個基點，明顯節(jié)約購房利息支出，同時對多子女家庭購房信貸支持方面給予了較大支持。
4）但值得注意的是，與上海將非戶籍購房的連續(xù)納稅/社保的期限從60個月調(diào)至36個月（主城區(qū)）不同，北京此次樓市新政并未下調(diào)非戶籍購房的連續(xù)納稅/社保年限，在京購房的非戶籍人員仍需要滿足連續(xù)納稅/社保60個月的要求。我們認為“堅持60個月”體現(xiàn)了北京對購房人士在京工作穩(wěn)定性的要求。
5）綜合來看，此次北京優(yōu)化樓市新政后，四大一線城市的樓市優(yōu)化政策已全部出臺，全國穩(wěn)樓市政策預期進一步明確。后續(xù)隨著我國經(jīng)濟預期的不斷向好，購房信貸政策持續(xù)發(fā)力，以及低基數(shù)效應顯現(xiàn)，我們預計2024下半年全國樓市銷售降幅將持續(xù)收窄，核心一二線城市及長三角樓市的銷售表現(xiàn)將更值得期待。
投資建議：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認房認貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進一步加深。關(guān)注兩條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、濱江集團。2）消費類商業(yè)公募REIT積極推進，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團、新城控股。
風險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預期風險，房地產(chǎn)市場需求不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預期風險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務經(jīng)營不佳風險等。
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