>> 萬(wàn)聯(lián)證券-2024年中期房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報(bào)告：千帆過(guò)盡，靜待歸來(lái)-240621
| 上傳日期： |
2024/6/21 |
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| 1783KB |
| 格式： |
pdf 共24頁(yè) |
來(lái)源： |
萬(wàn)聯(lián)證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
潘云嬌 |
| 行業(yè)名稱(chēng)： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
無(wú)限制-登錄即可下載 |
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行業(yè)核心觀(guān)點(diǎn)：
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整中，政策層面依據(jù)市場(chǎng)變化情況不斷積極應(yīng)對(duì)，4月政治局會(huì)議首次提及庫(kù)存去化問(wèn)題，為未來(lái)提供新的政策支持方向，我們認(rèn)為下半年政策端將從多維度支持行業(yè)去化，一方面通過(guò)放松需求端政策刺激需求釋放，同時(shí)給與房企更大的融資支持，以進(jìn)一步推動(dòng)房企信用修復(fù)進(jìn)而打消新房購(gòu)買(mǎi)的后顧之憂(yōu)；另一方面通過(guò)收儲(chǔ)/以舊換新等政策推動(dòng)存量庫(kù)存去化，此外嚴(yán)格控制新增土地供應(yīng)等，“517”新政后多個(gè)城市跟進(jìn)，后續(xù)仍需持續(xù)跟進(jìn)核心城市政策落地情況以及政策效果。需求端，我們認(rèn)為行業(yè)一二手房總體成交總量有望保持相對(duì)穩(wěn)定，隨著政策端支持，房企信用修復(fù)，新房市場(chǎng)銷(xiāo)售有望持續(xù)筑底，受行業(yè)銷(xiāo)售下滑拖累，資金流自循環(huán)不暢等因素影響，前端投資收縮、開(kāi)竣工亦承壓下降，預(yù)計(jì)2024年投資端仍處于下滑狀態(tài)。建議關(guān)注①財(cái)務(wù)健康、銷(xiāo)售穩(wěn)健、土儲(chǔ)充足的綜合實(shí)力較強(qiáng)的開(kāi)發(fā)板塊優(yōu)質(zhì)個(gè)股；②估值低位的優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司。
投資要點(diǎn)：
市場(chǎng)回顧：整體表現(xiàn)較弱，估值與持倉(cāng)均處低位。2024年以來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于調(diào)整中，整體表現(xiàn)較弱。2024年上半年（截至2024年6月16日），房地產(chǎn)行業(yè)（申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)）下跌11.37%，滬深300上漲3.22%，明顯跑輸大盤(pán)。2024年Q1末公募基金重倉(cāng)SW房地產(chǎn)行業(yè)的總市值為256.7億元，占基金重倉(cāng)A股市值規(guī)模0.95%，較標(biāo)配比例低0.54pct，環(huán)比2023年末下降0.23pct，自2022年四季度持續(xù)下降，公募基金持倉(cāng)比重續(xù)創(chuàng)2012年以來(lái)新低。行業(yè)主要個(gè)股估值處于低位。
政策：多維度支持行業(yè)修復(fù)?；谛袠I(yè)基本面變化，政策端積極應(yīng)對(duì)，2024年4月政治局會(huì)議首提“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”，“去庫(kù)存”成為政策新的發(fā)力方向之一。壓實(shí)多方主體責(zé)任，推動(dòng)行業(yè)去化，針對(duì)未開(kāi)發(fā)土地，嚴(yán)控新增土地，對(duì)于存量可以采取政府收回/市場(chǎng)流通轉(zhuǎn)讓/企業(yè)繼續(xù)開(kāi)發(fā)的方式盤(pán)活；針對(duì)已竣工尚未銷(xiāo)售的在建庫(kù)存，可以通過(guò)地方政府進(jìn)行收儲(chǔ)；多地出臺(tái)“以舊換新”政策，盤(pán)活存量住房，提升居民住房品質(zhì)；針對(duì)其他可售項(xiàng)目，持續(xù)出臺(tái)降低購(gòu)房成本相關(guān)政策，刺激需求釋放。需求端政策大幅放松，供給端加快構(gòu)建新發(fā)展模式，“517”新政從需求端進(jìn)一步釋放利好，降低購(gòu)房成本，提振市場(chǎng)信心。供給端聚焦于“防風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”，一方面，預(yù)計(jì)房企融資機(jī)制將持續(xù)發(fā)力，推進(jìn)保交付，另一方面，加快搭建“保障+市場(chǎng)”住房供給體系，建立“人、房、地、錢(qián)”要素聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
需求：住房需求總量基礎(chǔ)仍在，下半年新房市場(chǎng)有望筑底。房?jī)r(jià)上漲預(yù)期變化、居民收入增長(zhǎng)預(yù)期不足等因素仍是當(dāng)前抑制購(gòu)房需求釋放的核心原因。居民資產(chǎn)或更多流向償債與理財(cái)，但隨著房貸利率持續(xù)下行或吸引資金流入樓市。居民對(duì)于高品質(zhì)住房需求總量基礎(chǔ)是存在的，同時(shí)隨著市場(chǎng)深度調(diào)整后住房租金收益率持續(xù)提升，已經(jīng)趨近十年期國(guó)債收益率，此外政策端持續(xù)寬松，對(duì)住房消費(fèi)給予較大的支持力度，房貸利率持續(xù)下行等利好政策持續(xù)刺激需求釋放，展望2024年全年我們認(rèn)為購(gòu)房需求總量預(yù)計(jì)保持相對(duì)平穩(wěn)，新房市場(chǎng)有望筑底，進(jìn)一步下降的空間有限。
供給：現(xiàn)金流自循環(huán)不暢，投資端預(yù)計(jì)仍下滑。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流持續(xù)承壓下降，融資端政策效果顯現(xiàn)支撐房企融資端現(xiàn)金流。2024年1-5月到位資金為4.2萬(wàn)億元，同比下滑了24.3%，2024年以來(lái)與房企融資相關(guān)的資金下滑的幅度更小，預(yù)計(jì)主要是房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制建立，“白名單”發(fā)揮融資支持作用，2024年1-5月國(guó)內(nèi)貸款以及自籌資金同比增速分別為-6.2%和-9.8%，較2023年下滑幅度明顯收窄，2024年以來(lái)與銷(xiāo)售端相關(guān)的到位資金下滑幅度明顯擴(kuò)大，2024年1-5月定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款同比增速分別為36.7%和-40.2%。房企拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，土地市場(chǎng)成交規(guī)模持續(xù)收縮，新開(kāi)工持續(xù)承壓，竣工端在新開(kāi)工持續(xù)下滑的基礎(chǔ)上整體承壓，2024年保交付政策預(yù)計(jì)仍將持續(xù)推進(jìn)，但是預(yù)計(jì)2024年全年竣工端仍將承壓下行，投資端在土地市場(chǎng)收縮、開(kāi)竣工下滑下，預(yù)計(jì)全年仍承壓下降。
風(fēng)險(xiǎn)因素：政策支持力度不及預(yù)期、政策效果不及預(yù)期、行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)超預(yù)期、居民收入信心修復(fù)不及預(yù)期、數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)偏誤等。
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