>> 光大證券-房地產(chǎn)行業(yè)光大核心城市二手房成交跟蹤(2024年5月)：5月一線城市二手住宅成交面積同比轉(zhuǎn)正-240619
| 上傳日期： |
2024/6/19 |
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| 格式： |
pdf 共11頁 |
來源： |
光大證券 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
何緬南 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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5月二手房掛牌量同環(huán)比均增長，70城二手住宅銷售價格指數(shù)同比降幅擴大。
1）2024年5月，全國二手房掛牌量指數(shù)同比+16.1%，環(huán)比+3.3%；其中一線城市掛牌量指數(shù)同比+8.7%，環(huán)比+11.4%；二線城市掛牌量指數(shù)同比+22.5%，環(huán)比+4.1%；三線城市掛牌量指數(shù)同比+11.0%，環(huán)比+3.2%。
2）2024年5月，全國二手房掛牌價指數(shù)同比-9.0%，同比降幅進一步擴大；環(huán)比-1.0%。其中一線城市掛牌價指數(shù)同比-8.1%，環(huán)比-1.3%；二線城市掛牌價指數(shù)同比-9.6%，環(huán)比-1.0%；三線城市掛牌價指數(shù)同比-10.5%，環(huán)比-1.0%。
3）根據(jù)國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)，2024年5月，70個大中城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-7.5%，同比降幅較4月擴大0.7pct，環(huán)比-1.0%。其中一線城市二手住宅銷售價格指數(shù)同比-9.3%，環(huán)比-1.2%；二線城市同比-7.5%，環(huán)比-1.0%；三線城市同比-7.3%，環(huán)比-0.9%。
1-5月光大核心16城二手住宅累計成交面積同比-13.6%，連續(xù)兩月同比降幅收窄；1-5月11城二手住宅累計成交均價同比-4.1%，其中一線城市同比-1.5%。
1）2024年5月，光大核心16城二手住宅成交面積為1,387萬㎡，同比-3.2%，環(huán)比-4.1%；其中一線城市成交面積為401萬㎡，同比+2.1%，單月同比由負(fù)轉(zhuǎn)正，環(huán)比為-0.9%。1-5月，16城二手住宅累計面積為6,104萬㎡，同比-13.6%（1-4月為-16.2%），其中一線城市累計成交面積1,798萬㎡，同比-12.7%。
2）2024年5月，光大核心11城二手住宅成交均價為23,255元/㎡，同比-5.3%，環(huán)比-2.2%；其中，一線城市成交均價為34,239元/㎡，同比-3.1%，環(huán)比-1.7%，余下二線城市成交均價為16,058元/㎡，同比-9.8%，環(huán)比-3.9%。
1-5月，11城二手住宅累計成交均價為23,926元/㎡，同比-4.1%（1-4月為-3.7%）；其中，一線城市累計成交均價為34,906元/㎡，同比-1.5%。
投資建議：我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，2024年繼續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策，4月政治局會議提出“研究消化存量房產(chǎn)”，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。供給側(cè)看，監(jiān)管強調(diào)金融業(yè)支持房地產(chǎn)責(zé)無旁貸，通過信貸、債券、股權(quán)等支持房地產(chǎn)融資，強調(diào)不同所有制房企融資“一視同仁”，加快推進城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制，提升經(jīng)營性物業(yè)貸抵押率及用途等，優(yōu)質(zhì)房企的融資性現(xiàn)金流有望提升；需求側(cè)看，住建部提出充分賦予城市調(diào)控自主權(quán)，地方政府“因城施策”加大購房支持力度，包括優(yōu)化“認(rèn)房認(rèn)貸”，下調(diào)首付比例及按揭利率，優(yōu)化限購范圍和普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，進一步支持多孩家庭和人才購房等；隨著地方政府樓市調(diào)控自主性進一步提升，2024年樓市的城市分化和區(qū)域分化將進一步加深。
建議關(guān)注三條主線：1）看好具備片區(qū)綜合開發(fā)能力，有機會參與超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的穩(wěn)健龍頭房企，建議關(guān)注招商蛇口、保利發(fā)展、中國金茂、中國海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、華發(fā)股份、中國海外宏洋集團、萬科A/萬科企業(yè)、濱江集團。2）消費類商業(yè)公募REIT積極推進，看好先發(fā)布局多元賽道，存量資產(chǎn)資源豐富，在商業(yè)地產(chǎn)賽道具備核心競爭力的房企，建議關(guān)注華潤置地、龍湖集團、新城控股。3）看好我國產(chǎn)業(yè)園步入存量改革+創(chuàng)新發(fā)展期，逐步邁向?qū)I(yè)化運營發(fā)展，公募REITs利于產(chǎn)業(yè)園資產(chǎn)重估，建議關(guān)注上海臨港。
風(fēng)險分析：房地產(chǎn)行業(yè)寬松政策推進不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)市場需求不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)項目竣工不及預(yù)期風(fēng)險，房地產(chǎn)企業(yè)多元化業(yè)務(wù)經(jīng)營不佳風(fēng)險等。
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