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周度觀點(diǎn)
　　行業(yè)仍在尋找新均衡，今年以來下行壓力加大，政策天花板也相應(yīng)打開；雖然趨勢(shì)性反轉(zhuǎn)還需時(shí)間，但行業(yè)量的急跌階段正在過去，Q2開始跌幅將逐步收斂，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌空間也相對(duì)收斂，基本面軟著陸的概率明顯提高，驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)股估值修復(fù)。此前市場(chǎng)隱含的預(yù)期過于悲觀，對(duì)應(yīng)地產(chǎn)股底部區(qū)間，未來方向不必悲觀，只是節(jié)奏還需觀察現(xiàn)實(shí)的改善進(jìn)展。建議關(guān)注具備核心資產(chǎn)的供給側(cè)優(yōu)化標(biāo)的，以及穩(wěn)定現(xiàn)金流的國央企物業(yè)龍頭和優(yōu)質(zhì)代建龍頭。
　　周度核心內(nèi)容跟蹤
　　市場(chǎng)：本周長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-1.23%，相對(duì)滬深300的超額收益為-0.32%，行業(yè)排名相對(duì)靠后（24/32）；年初至今長(zhǎng)江房地產(chǎn)指數(shù)-11.64%，相對(duì)滬深300的超額收益為-14.86%，行業(yè)排名略靠后（22/32）。房地產(chǎn)行業(yè)仍在調(diào)整中，盡管常規(guī)政策已較為寬松，需求的趨勢(shì)性改善仍需時(shí)日，本周房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)繼續(xù)回調(diào)，開發(fā)類標(biāo)的普遍下跌，物管類和收租類有漲有跌。
　　政策：保障房再貸款及存量房去化等相關(guān)政策可期；各地繼續(xù)出臺(tái)促進(jìn)購房消費(fèi)相關(guān)政策。
　　中央：央行召開保障性住房再貸款工作推進(jìn)會(huì)，按照“政府指導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”思路，著力推動(dòng)保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動(dòng)存量商品房去庫存。地方：廣東搭建促進(jìn)商品房流通平臺(tái)，開展粵團(tuán)購、以舊換新全國免傭、先租后售、大宗交易對(duì)接等4項(xiàng)行動(dòng)。杭州優(yōu)化調(diào)整居住證積分管理指標(biāo)體系，“在本市市區(qū)自購產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住”指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)分值由30分→80分。西安全市范圍內(nèi)“以舊換新”購買新房的，可按“認(rèn)房不認(rèn)貸”享受首套房首付比和按揭利率優(yōu)惠；不再審查購房者資格條件；試行二手房“以舊換新”，支持政府收購二手房等。
　　銷售：端午錯(cuò)位影響備案數(shù)據(jù)，樣本城市二手表現(xiàn)仍好于新房。
　　端午錯(cuò)位影響備案，二手表現(xiàn)仍好于新房。備案口徑，本周40城新房成交面積四周滾動(dòng)同比34.5%（若剔除端午假期影響，當(dāng)周同比-28.8%，降幅較上周收窄2.8pct），年初至今累計(jì)同比-40.9%；20城二手成交面積四周滾動(dòng)同比-2.1%（若剔除端午假期影響，當(dāng)周同比+7.1%，增幅較上周擴(kuò)大0.2pct），年初至今累計(jì)同比-14.8%；截至6月15日，40城新房成交面積當(dāng)月同比-35.3%，20城二手成交面積當(dāng)月同比-2.3%，12城新房及二手成交面積當(dāng)月同比-21.1%。
　　當(dāng)周熱點(diǎn)：當(dāng)前的核心矛盾是理解未來的關(guān)鍵
　　周期的本質(zhì)是輪回，市場(chǎng)規(guī)律不可逆，政策目標(biāo)也是內(nèi)生的，理解當(dāng)前行業(yè)的核心矛盾是展望未來的關(guān)鍵。1）官方在去年中政治局會(huì)議明確表態(tài)，行業(yè)供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，真正的拐點(diǎn)可能更早，全國和大城市租金在2018年底開始就脫離CPI不再上漲。2）需求中樞下臺(tái)階，2011-2015年間，中長(zhǎng)期因子逐步見頂，80后的剛需峰值大致在2015-2016年，可能也基本對(duì)應(yīng)需求中樞的歷史頂部區(qū)間。3）大城市的房?jī)r(jià)相對(duì)偏高，一方面是偏低的租售比，另一方面是2014年后大城市房?jī)r(jià)相對(duì)全國的顯著超漲，尤其在去金融屬性后，居民住房購買力相對(duì)不足。4）地產(chǎn)與經(jīng)濟(jì)之間因果關(guān)系的重塑，之前地產(chǎn)是因，經(jīng)濟(jì)是果，但當(dāng)前發(fā)展階段已經(jīng)轉(zhuǎn)變，經(jīng)濟(jì)是因，地產(chǎn)是果，尤其是居民就業(yè)和收入預(yù)期。這幾個(gè)核心矛盾自然會(huì)約束解題思路，刺激需求和房?jī)r(jià)顯然不是中長(zhǎng)期最優(yōu)解，控制供給、消化存量、居民減負(fù)可能是更合意的選擇。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示
　　1、需求端量?jī)r(jià)持續(xù)低于預(yù)期；2、政策進(jìn)度和效果低于預(yù)期。