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事件：統(tǒng)計(jì)局公布2024年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售數(shù)據(jù)，2024年1-5月全國房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.10%；1-5月新開工面積30090萬方，同比下降24.20%；1-5月竣工面積22245萬方，同比下降20.10%；1-5月商品房銷售面積36642萬方，同比下降20.30%；1-5月銷售金額35665億元，同比下降27.90%；1-5月房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)到位資金42571億元，同比下降24.30%。
　　銷售單月環(huán)比量?jī)r(jià)修復(fù)：2024年1-5月全國商品房銷售面積36642萬方，同比下降20.3%，降幅較上月擴(kuò)大0.1pct；2024年5月單月商品房銷售面積7390.16萬方，同比下降20.69%，環(huán)比提升12.24%。2024年1-5月全國商品房銷售額35665億元，同比下降27.90%，降幅較上月收窄0.4pct；2024年5月單月商品房銷售金額7598.40億元，同比下降26.38%，環(huán)比提高13.21%。對(duì)應(yīng)的1-5月銷售均價(jià)為9733元/平米，同比下降9.54%，環(huán)比提升1.44%；單月銷售均價(jià)10282元/平米，同比下降7.17%，環(huán)比提高0.87%。5月17日，央行集中出臺(tái)降首付比例、取消住房商貸利率下限、下調(diào)公積金貸款利率等政策；隨后各能級(jí)城市紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策，如上海將首套、二套的首付比例分別下調(diào)至20%、35%（核心區(qū)）；首套和二套的商貸利率下限分別調(diào)整為LPR45bp、LPR-5bp（核心區(qū)）。目前購房的首付比例已達(dá)歷史最低值?？紤]到2023年下半年整體基數(shù)較低，我們認(rèn)為政策效果或?qū)⒃谙掳肽曛饾u呈現(xiàn)。
　　投資持續(xù)承壓：2024年1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資40632億元，同比下降10.10%，降幅較上月擴(kuò)大0.3pct。5月單月開發(fā)投資9704.20億元，同比下降11.04%，環(huán)比提升9.71%。樓市持續(xù)筑底，房企投資意愿依舊較弱。開工端：2024年1-5月新開工面積30090萬方，同比下降24.20%，降幅較上月縮小0.4pct。5月單月新開工面積6580萬方，同比下降22.74%，環(huán)比提高5.67%。前期房企拿地體量相對(duì)較小，疊加銷售市場(chǎng)表現(xiàn)維持低迷，房企開工意愿較弱?？⒐ざ耍?024年1-5月竣工面積22245萬方，同比下降20.1%，同比降幅收窄0.3pct。5月單月竣工3384.66萬方，同比下降18.39%，環(huán)比下降6.03%。在去年高基數(shù)因素的影響下，竣工或?qū)⒊掷m(xù)承壓。
　　單月國內(nèi)貸款同比增長：2024年1-5月房企到位資金42571億元，同比下降24.30%，降幅較上月收窄0.60pct。其中1-5月國內(nèi)貸款為6810億元，同比下降6.20%；自籌資金14816億元，同比下降9.8%，定金及預(yù)付款12584億元，同比下降36.70%，個(gè)人按揭貸款6191億元，同比下降40.20%。5月單月，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)貸款單月同比增長16.88%，自2023年12月以來首次正增長；與銷售相關(guān)的定金及預(yù)收款單月同比降幅34.69%，延續(xù)上月降幅收窄的趨勢(shì)，在政策的刺激和低基數(shù)作用下，我們認(rèn)為降幅收窄的趨勢(shì)或?qū)⒕S持。
　　投資建議：2024年1-5月銷售端單月環(huán)比略有改善、投資端依舊承壓。5月下旬以來央行集中出臺(tái)需求側(cè)放松政策，目前首付比例下限已降至歷史最低水平，多數(shù)城市和省份陸續(xù)降首付等政策，充分利用政策工具箱，大力支持樓市。我們認(rèn)為在政策大力支持和去年低基數(shù)作用下，政策效果或在下半年逐漸呈現(xiàn)；頭部房企展現(xiàn)優(yōu)秀的運(yùn)營管理能力具有資金優(yōu)勢(shì)，市占率有望進(jìn)一步抬升。我們看好：招商蛇口、保利發(fā)展、龍湖集團(tuán)、萬科A、濱江集團(tuán)、新城控股；建議關(guān)注：1）優(yōu)質(zhì)開發(fā)：綠城中國、華潤置地、中國海外發(fā)展；2）優(yōu)質(zhì)物管：中海物業(yè)、華潤萬象生活；3）優(yōu)質(zhì)商業(yè)：恒隆地產(chǎn)、大悅城；4）代建龍頭：綠城管理控股；5）中介龍頭：貝殼-W、我愛我家。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策推動(dòng)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、因城施策不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、資金到位不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)大幅波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。