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核心觀點(diǎn)
　　北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例調(diào)整為五環(huán)外30%，五環(huán)內(nèi)35%。同時(shí)下調(diào)貸款利率，首套房為3.5%，二套房五環(huán)外為3.7%，五環(huán)內(nèi)為3.9%。此外支持多子女家庭改善性需求，并鼓勵(lì)“以舊換新”活動。北京樓市新政是對5.17新政的貫徹落實(shí)，5月17日后，上海、廣州、深圳積極跟進(jìn)，新房、二手房成交顯著復(fù)蘇，參考其經(jīng)驗(yàn)，北京樓市新政出臺后，市場活躍度有望提高。
　　事件：
　　北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例調(diào)整為五環(huán)外30%，五環(huán)內(nèi)35%。同時(shí)下調(diào)貸款利率，首套房為3.5%，二套房五環(huán)外為3.7%，五環(huán)內(nèi)為3.9%。此外支持多子女家庭改善需求，并鼓勵(lì)“以舊換新”活動。
　　簡評
　　下調(diào)首付比例與貸款利率，降低購房者負(fù)擔(dān)。北京出臺樓市新政，首套房首付比例由30%下調(diào)為20%，二套房首付比例原規(guī)定為城六區(qū)50%，非城六區(qū)40%，現(xiàn)調(diào)整為五環(huán)內(nèi)35%，五環(huán)外30%。首套房貸款利率原規(guī)定為城六區(qū)4.05%，非城六區(qū)3.95%，現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)整為3.5%，二套房貸款利率原規(guī)定為城六區(qū)4.55%，非城六區(qū)4.5%，現(xiàn)調(diào)整為五環(huán)內(nèi)3.9%，五環(huán)外3.7%。下調(diào)首付比例與貸款利率，是對5.17新政的貫徹落實(shí)，有助于降低購房者負(fù)擔(dān)，下調(diào)貸款利率后，按照等額本息還款方式，購買五環(huán)內(nèi)首套房，每100萬貸款，月供可減少約312元。此外，原北京二套房首付比例及貸款利率的差別主要由是否城六區(qū)區(qū)分，本次調(diào)整為是否五環(huán)外區(qū)分，與4月30日放松五環(huán)外限購范圍相統(tǒng)一，有助于政策的落地執(zhí)行。
　　支持多子女家庭改善性需求，推動“以舊換新”活動。新政規(guī)定，對于戶籍二孩及以上的多子女家庭，購買二套房的，在個(gè)人貸款中按照首套房認(rèn)定。同時(shí)組織市房地產(chǎn)協(xié)會、中介協(xié)會搭建對接平臺，鼓勵(lì)更多開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)參與“以舊換新”活動，有助于打通置換鏈條，釋放改善性需求。
　　新政出臺后，北京市場活躍度有望提升。5.17新政后，上海、深圳、廣州等城市積極跟進(jìn)，于5月27日、28日先后下調(diào)首付比例和貸款利率，此后新房、二手房成交量顯著提升。根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，6月1-25日，北京、上海、廣州、深圳新房分別成交30、80、60、22萬方，分別較5月同期提高18.7%、21.7%、44.7%、31.9%，6月1-25日，北京、上海、深圳二手房分別成交101、171、34萬方，分別較5月同期提高14.5%、55.7%、8.6%。盡管6月以來，北京新房、二手房成交有較為明顯的改善，但幅度低于其他一線城市，參考上海、廣州、深圳市場情況，北京新政出臺后，市場活躍度有望繼續(xù)提升。
　　投資建議：重點(diǎn)推薦A股：招商蛇口、華發(fā)股份、建發(fā)股份、濱江集團(tuán)、城建發(fā)展、招商積余，港股：華潤置地、華潤萬象生活、中國海外發(fā)展、中海物業(yè)、建發(fā)國際集團(tuán)、越秀地產(chǎn)、綠城中國、綠城管理控股、龍湖集團(tuán)。二手房龍頭重點(diǎn)推薦貝殼-W。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)主要在于銷售、結(jié)轉(zhuǎn)及房企信用修復(fù)可能不及預(yù)期：1、銷售不及預(yù)期：地產(chǎn)市場銷售目前仍處筑底階段，未來有繼續(xù)下行或恢復(fù)不及預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn)；2、結(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期：銷售疲弱導(dǎo)致房企銷售回款較差，資金來源較緊張，項(xiàng)目的施工進(jìn)度可能受到影響，或?qū)е陆Y(jié)轉(zhuǎn)不及預(yù)期；3、房企信用修復(fù)不及預(yù)期：部分高杠桿的房企出險(xiǎn)可能性仍存，導(dǎo)致行業(yè)整體信用修復(fù)進(jìn)度緩慢，影響房企公開市場債務(wù)的融資規(guī)模與融資成本，進(jìn)而導(dǎo)致行業(yè)竣工及現(xiàn)金流壓力加劇。