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北京上海深圳6月二手房成交量能均有所擴(kuò)大，其中上海、北京成交套數(shù)創(chuàng)年內(nèi)新高。上海6月二手房成交套數(shù)為26376套，環(huán)比增長44%，超過年初小陽春創(chuàng)年內(nèi)新高，主要是5月調(diào)整的購房政策有一定效果。北京6月二手房住宅成交套數(shù)為14987套，環(huán)比增長12%，也創(chuàng)下年內(nèi)新高，北京購房政策調(diào)整是在6月下旬，政策的效果或在7月逐步顯現(xiàn)。深圳6月二手房住宅成交套數(shù)為4249套，環(huán)比增長2%，深圳此前在2月領(lǐng)先北京、上海調(diào)整限購政策（社保年限要求松動(dòng)），因此成交端在今年3月開始便有所反應(yīng)，并在5月后繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化政策，近幾個(gè)月成交持續(xù)保持在較高的水平。我們認(rèn)為北京新政效果，以及一線城市持續(xù)性仍有待進(jìn)一步跟蹤觀察。
　　行情回顧：本周申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)變動(dòng)幅度為0.8%，領(lǐng)先滬深300指數(shù)1.70個(gè)百分點(diǎn)，在31個(gè)申萬一級(jí)行業(yè)排名第6名。
　　新房：本周新房單周成交同比轉(zhuǎn)正，為年內(nèi)首次，其中一線城市彈性明顯更高，同比+40.8%。在2023年下半年基數(shù)偏低的情形下，我們預(yù)計(jì)今年下半年單周同比有望在部分時(shí)間段轉(zhuǎn)正。本周30個(gè)城市新房成交面積為277.1萬平方米，環(huán)比下降26.9%，同比提升21.5%，其中樣本一線城市的新房成交面積為81.3萬方，環(huán)比-8.4%，同比40.8%；樣本二線城市為142.8萬方，環(huán)比-11.4%，同比12.8%；樣本三線城市為53.1萬方，環(huán)比-58.9%，同比21.1%。
　　二手房：本周13個(gè)樣本城市二手房成交面積合計(jì)131.2萬方，環(huán)比下降7.3%，同比增長34.4%。其中樣本一線城市的本周二手房成交面積為49.1萬方，環(huán)比3.4%；樣本二線城市為56.2萬方，環(huán)比-14.4%；樣本三線城市為25.9萬方，環(huán)比-8.7%。
　　信用債：本周（7.1-7.7）共發(fā)行房企信用債4只，環(huán)比減少6只；發(fā)行規(guī)模共計(jì)12.67億元，環(huán)比減少60.14億元，總償還量55.97億元，環(huán)比減少5.81億元，凈融資額為-43.3億元，環(huán)比減少54.33億元。主體評(píng)級(jí)方面，本周房企債券發(fā)行已披露的主體評(píng)級(jí)以AAA（52.6%）為主要構(gòu)成。債券類型方面，本周房企債券發(fā)行以一般私募債（52.6%）為主要構(gòu)成。債券期限方面，本周以3-5年（52.6%）的債券為主。
　　投資建議：維持行業(yè)“增持”評(píng)級(jí)。我們認(rèn)為重點(diǎn)關(guān)注房地產(chǎn)相關(guān)股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼進(jìn)入深水區(qū)，如我們2022、2023年在報(bào)告中反復(fù)闡述，認(rèn)為本輪最終政策力度超過2008、2014年，而現(xiàn)在尚在途中。2、地產(chǎn)作為早周期指標(biāo)，具備指向性作用，配置地產(chǎn)相當(dāng)于配置經(jīng)濟(jì)風(fēng)向標(biāo)。3、行業(yè)競爭格局改善邏輯依舊適用，出險(xiǎn)房企有增無減，拿地和銷售表現(xiàn)優(yōu)異的依然是頭部國央企和少量混合所有制及民企，品質(zhì)房企有望在未來的格局中更加受益。4、我們?cè)谏夏晏岢龅摹爸豢春靡痪€+2/3二線+極少量城市”依然奏效，這個(gè)城市組合在銷售前期偶爾反彈時(shí)表現(xiàn)更好也得到了印證。5、供給側(cè)政策，收儲(chǔ)、妥善處置閑置土地等政策成為下一階段觀察落地最重要的方向，且可以預(yù)見，一二線仍然更受益。基于以上的配置邏輯，在股票層面我們推薦幾個(gè)維度：1）開發(fā)：保利發(fā)展、建發(fā)股份、招商蛇口、華發(fā)股份、濱江集團(tuán)；H股的綠城中國、越秀地產(chǎn)、華潤置地、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團(tuán)等；2）物業(yè)：A股關(guān)注招商積余。H股關(guān)注華潤萬象生活、中海物業(yè)、保利物業(yè)、萬物云、綠城服務(wù)等；3）中介：貝殼；4）地方城投承擔(dān)更多保交房、保障房等的任務(wù)，利好主要地方城投企業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策落地不及預(yù)期、需求復(fù)蘇不及預(yù)期、房企出險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延。