>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)6月房企貨值數(shù)據(jù)點(diǎn)評：拿地收縮，“落子”謹(jǐn)慎-240703
| 上傳日期： |
2024/7/4 |
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| 713KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
2024年上半年房企拿地投資規(guī)模同比收縮34%，以央國企為主力，部分建筑系開發(fā)商成為拿地黑馬；銷售百強(qiáng)房企拿地銷售比僅為0.14，拿地投資保持謹(jǐn)慎。
投資要點(diǎn)：
2024年1~6月房企拿地規(guī)模延續(xù)收縮態(tài)勢，新增土地貨值同比下滑34%，央國企以88%的占比穩(wěn)固主力地位，“建筑系”開發(fā)商成為拿地市場黑馬。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)（下同），拿地TOP50房企1~6月累計新增土地貨值7714億元，同比下滑34%，拿地規(guī)模的收縮一方面源自房企自身擴(kuò)張意愿的減弱，另一方面也有土地供給端增量控制的影響。在上述TOP50房企中，央國企占比88%，較2023年全年進(jìn)一步提升5pct，主力地位凸顯，且從位次分布上看，拿地TOP20房企中僅濱江和龍湖兩家民企。另外，還值得關(guān)注的是，2024年以來“建筑系”開發(fā)商布局積極，在1~6月的拿地TOP50的榜單中，中國建筑旗下的中建壹品/中建智地/中海地產(chǎn)/中建信和分別位列第3/5/9/23，中國鐵建位列第6，城建集團(tuán)位列第8，合計共新增土地貨值1801億元，占TOP50房企總增量的23%。
結(jié)合銷售數(shù)據(jù)，百強(qiáng)銷售房企的拿地銷售比僅為0.14，其中尚有約七成無新增貨值，拿地態(tài)度依舊謹(jǐn)慎。2024年上半年全口徑銷售額TOP100的房企中，僅有三成選擇拿地，整體拿地投資意愿較弱，拆分到各個銷售梯隊(duì)，銷售規(guī)模與拿地積極性呈現(xiàn)正相關(guān)，與“以銷定投”的策略相呼應(yīng)，TOP10/TOP11-20/TOP21-30/TOP31-50/TOP51-100的拿地銷售比分別為0.15/0.13/0.12/0.11/0.11。進(jìn)一步，從已拿地房企的拿地金額看：1）70%出現(xiàn)拿地金額的同比下滑，其中萬科、遠(yuǎn)洋的跌幅超過90%，保利、中海等的跌幅超過70%，剩余30%實(shí)現(xiàn)拿地金額的逆勢上漲，包括中建壹品、國貿(mào)、聯(lián)發(fā)等；2）拿地集中度高，銷售TOP30房企的拿地金額占TOP100的82%，其中拿地金額較高的有建發(fā)、華潤、濱江、綠城等。
土拍市場繼續(xù)表現(xiàn)為點(diǎn)狀火熱，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)為關(guān)鍵。6月，重點(diǎn)城市土拍市場平均溢價率為2.4%，以底價成交為主，其中青島、南京、杭州等城市出現(xiàn)回暖，主要源自優(yōu)質(zhì)地塊的推出，例如青島市嶗山區(qū)王家村35號地塊成交樓面價為39516元/平方米，溢價率達(dá)到37.2%，杭州濱江區(qū)西興單元地塊成交樓面價為40105元/平方米，溢價率達(dá)到33.9%。考慮到當(dāng)前重點(diǎn)城市正逐步解除土拍限價，重點(diǎn)22城中僅北京、深圳、寧波尚有限制，預(yù)期后續(xù)優(yōu)質(zhì)地塊的競爭將日益激烈，并在成交價格上得到充分顯示。
繼續(xù)堅(jiān)持兩端配置。推薦行業(yè)兩端，一為核心標(biāo)的，如保利發(fā)展、招商蛇口、中新集團(tuán)等，二為重組標(biāo)的，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國等。
風(fēng)險提示：市場需求加速下行
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