>> 中銀證券-房地產(chǎn)行業(yè)第26周周報：本周樓市成交環(huán)比持續(xù)改善；北京下調(diào)最低首付比例和房貸利率下限-240703
| 上傳日期： |
2024/7/3 |
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| 2120KB |
| 格式： |
pdf 共28頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強大于市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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本周新房成交面積環(huán)比增速持續(xù)為正，同比降幅小幅擴大；二手房成交面積環(huán)比增速持續(xù)為正，同比由正轉(zhuǎn)負；新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降。
核心觀點
新房成交面積環(huán)比增速持續(xù)為正，同比降幅小幅擴大。40個城市新房成交面積為456.4萬平方米，環(huán)比上升61.6%，同比下降20.6%，同比降幅較上周擴大了3.1個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為42.5%、40.5%、122.1%，同比增速分別為-18.5%、-23.4%、-17.9%，一線城市同比由正轉(zhuǎn)負，同比增速較上周下降20.7個百分點、二線城市同比降幅擴大2.2個百分點，三四線城市同比降幅收窄了10.9個百分點。
二手房成交面積環(huán)比增速持續(xù)為正，同比由正轉(zhuǎn)負。18個城市成交面積為195.9萬平方米，環(huán)比上升2.4%，同比下降6.6%，同比由正轉(zhuǎn)負，較上周下降了60.3個百分點。一、二、三四線城市成交面積環(huán)比增速分別為6.6%、0.6%、3.3%，同比增速分別為17.4%、-17.1%、-22.8%，同比增速較上周分別下降了87.6、54.2、41.2個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降，去化周期環(huán)比下降。12個城市新房庫存面積為9865萬平方米，環(huán)比增速為-0.8%，同比增速為-2.3%；去化周期為19.0個月，環(huán)比下降1.5個月，同比提升6.0個月。一、二、三四線城市去化周期分別為20.1、15.5、65.1個月，環(huán)比分別上升1.2、2.0、1.4個月。
土地市場環(huán)比量升價跌，溢價率同環(huán)比均下降。百城成交土地規(guī)劃建筑面積為1065.0萬平方米，環(huán)比上升2.2%，同比下跌68.8%；成交土地總價為210.9億元，環(huán)比上升52.3%，同比下跌70.8%；樓面均價為1980.8元/平，環(huán)比下跌28.6%，同比下跌6.3%；土地溢價率為1.3%，環(huán)同比均下跌0.4%。
本周房企國內(nèi)債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比下降，同比上升。國內(nèi)債券總發(fā)行量為96.8億元，同比上升9.2%（前值：-34.0% ）?？們斶€量為144.5億元，同比上升0.9%（前值：-19.0%）；凈融資額為-47.8億元。
板塊收益有所上升。房地產(chǎn)行業(yè)絕對收益為-4.8%，較上周上升1.0pct，房地產(chǎn)行業(yè)相對收益為-1.8%，較上周上升2.7pct。房地產(chǎn)板塊PE為13.78X，較上周下降0.69X。北上資金對有色金屬、國防軍工、公用事業(yè)等加倉金額較大，分別為19.45、6.69、6.66億元。對房地產(chǎn)的持股占比變化為-0.69%（上周為-0.70%），凈買入-3.67億元（上周凈買入1.58億元）。
6月百強房企銷售同比降幅收窄。6月百強房企實現(xiàn)全口徑銷售額4660億元，同比-18.0%（前值：-35.8%）；權(quán)益口徑3596億元，同比-8.1%（前值：-33.2%）。百強房企1-6月全口徑銷售額2.01萬億元，同比-41.8%；權(quán)益口徑銷售額1.47萬億元，同比-39.7%。我們認為，得益于5月以來從中央到地方利好政策不斷，前期積累的需求有一波集中釋放，6月單月房企銷售降幅收窄，但從累計來看，上半年房企銷售仍延續(xù)筑底調(diào)整，市場信心和預期修復還需時間。
政策
6月26日，北京發(fā)布樓市新政，涉及1）下調(diào)首付比例：首套房最低首付比例從30%降至20%，二套由城六區(qū)50%、非城六區(qū)40%調(diào)整為五環(huán)內(nèi)35%、五環(huán)外30%；2）下調(diào)商貸利率下限：首套利率下限由城六區(qū)4.05%（LPR+10BP）、非城六區(qū)3.95%（LPR）統(tǒng)一調(diào)整為裙式3.50%（LPR-45BP），二套利率下限由城六區(qū)4.55%（LPR+60BP）、非城六區(qū)4.50%（LPR+55BP）調(diào)整為五環(huán)內(nèi)3.90%（LPR-5BP）、五環(huán)外3.70%（LPR-25BP）；3）多孩家庭購買第二套房按首套認定；4）組織開展“以舊換新”活動，采用幫賣模式。至此，四個一線城市全部落地“5.17”新政，北京信貸政策的調(diào)整力度和上?；鞠喈?。
6月28日，央行貨幣政策委員會2024年第二季度例會已在北京召開。房地產(chǎn)方面，例會強調(diào)：“推動保障性住房再貸款等新設(shè)立工具落地生效”；“充分認識房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、順應人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待，著力推動已出臺金融政策措施落地見效，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。加大對市場+保障的住房供應體系的金融支持力度，推動加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。貨幣政策上，提出“完善市場化利率形成和傳導機制，充實貨幣政策工具箱，發(fā)揮央行政策利率引導作用，釋放貸款市場報價利率改革和存款利率市場化調(diào)整機制效能，推動企業(yè)融資和居民信貸成本穩(wěn)中有降”。我們認為，在517后房地產(chǎn)新政密集發(fā)布，預計接下來政策的有效落實是重點；同時，下半年房貸利率仍有進一步下行的空間，后期房地產(chǎn)支持政策仍有繼續(xù)加碼的可能。
投資建議
各城市在需求端陸續(xù)推進落實“517”信貸寬松政策，至本周為止，四個一線城市均已經(jīng)落地相關(guān)政策；供給端“以舊換新”政策不斷擴圍，一線城市“以舊換新”也有進一步加碼的可能；央行例會上提及“推動保障性住房再貸款落地生效”，我們預計政府收儲將提速。從政策效果來看，本周高頻數(shù)據(jù)方面，新房、二手房成交環(huán)比持續(xù)改善，6月百強房企銷售同比降幅顯著收窄，但未來市場能否持續(xù)修復，仍依賴于接下來政策跟進節(jié)奏和力度，以及居民收入預期的改善。短期來看，我們認為接下來行情到來的時間點判斷
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