>> 招商證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024年中期投資策略：供求關(guān)系發(fā)生重大變化，“去庫存”政策或構(gòu)筑局部“信用底”-240627
| 上傳日期： |
2024/6/27 |
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| 2434KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
趙可,曹鈞鵬 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
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供求關(guān)系發(fā)生重大變化，新房供需關(guān)系或較二手房更早出現(xiàn)改善。需求層面，二手房延續(xù)23年好于新房的特點，根據(jù)前瞻指標(biāo)判斷后續(xù)二手房及新房成交量均有望階段性改善；供給層面，房企拿地意愿下滑較明顯，新房庫存絕對量趨勢下行，而二手庫存仍處于上行過程中；綜合來看，當(dāng)前供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，結(jié)合新房較高的無效庫存以及“去庫存”政策等，判斷新房供需關(guān)系或較二手房更早出現(xiàn)改善。
供需關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，“去庫存”政策落地情況或是信用及估值修復(fù)的焦點。政策更強(qiáng)調(diào)供應(yīng)端，著力點或是“防風(fēng)險”；相關(guān)政策迭代速度加快，判斷后續(xù)城市及收購對象范圍或擴(kuò)大，從而加強(qiáng)收購商品房相關(guān)政策的可操作性；“消化存量房產(chǎn)”相關(guān)政策或為房企帶來增量資金，且部分房企或亦得到金融機(jī)構(gòu)增量資金，從而或在微觀層面構(gòu)筑局部“信用底”。
此輪周期中，受制于房企現(xiàn)金流，房地產(chǎn)行業(yè)銷量向開工及投資的傳導(dǎo)以及房地產(chǎn)行業(yè)變化向產(chǎn)業(yè)鏈的傳導(dǎo)或較歷史滯后。相比于歷史，此輪周期中房企現(xiàn)金流壓力相對更大，或?qū)е滦袠I(yè)傳導(dǎo)鏈條更為滯后；房地產(chǎn)行業(yè)變化向產(chǎn)業(yè)鏈的傳導(dǎo)速度或變慢；地方融資協(xié)調(diào)機(jī)制落地對竣工形成階段性支撐，往后看竣工將滯后開工回落，此外，國內(nèi)貸款同比與新開工的多次背離及竣工數(shù)據(jù)“削峰填谷”或反映出“保交房”順利推進(jìn)。
投資建議：（1）當(dāng)前供求關(guān)系已發(fā)生重大變化，結(jié)合新房較高的無效庫存以及“去庫存”政策等，判斷新房供需關(guān)系或較二手房更早出現(xiàn)改善，將有助于提振房地產(chǎn)行業(yè)整體估值；（2）供需關(guān)系發(fā)生重大變化背景下，“去庫存”政策落地情況或是信用及估值修復(fù)的焦點，相關(guān)政策或為部分房企帶來增量資金，或?qū)ξ⒂^層面構(gòu)筑局部“信用底”形成支撐，緩釋市場對部分房企信用風(fēng)險的擔(dān)憂，建立部分房企“從0到1”（擺脫“出險”定價）的估值修復(fù)過程；（3）如果供需關(guān)系出現(xiàn)改善，那么布局在核心城市的房企無論是全國性房企還是區(qū)域型房企均有望享受信用修復(fù)帶來的估值修復(fù)行情，同時區(qū)域型公司或有望受益于城市層面自身政策調(diào)整；（4）判斷后續(xù)房企現(xiàn)金流改善及竣工回落預(yù)期的消化或有助于部分具備產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢及定價優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價。
房地產(chǎn)板塊：建議關(guān)注擁有歷史穩(wěn)定的“持續(xù)內(nèi)生性現(xiàn)金流創(chuàng)造能力”記錄的高質(zhì)量周轉(zhuǎn)公司【華潤置地】【保利發(fā)展】【中國海外發(fā)展】【龍湖集團(tuán)】【金地集團(tuán)】等的差異化機(jī)會，及區(qū)域標(biāo)的【濱江集團(tuán)】【越秀地產(chǎn)】【城投控股】【城建發(fā)展】【合肥城建】【南京高科】等；
產(chǎn)業(yè)鏈角度：竣工回落預(yù)期的消化或有助于部分具備產(chǎn)品優(yōu)勢、服務(wù)優(yōu)勢及定價優(yōu)勢的產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)重獲估值溢價；
生態(tài)鏈及行業(yè)轉(zhuǎn)型角度：重視順延于開發(fā)的轉(zhuǎn)型及圍繞房地產(chǎn)生態(tài)鏈的轉(zhuǎn)型，如物管關(guān)注【保利物業(yè)】等，商管關(guān)注【華潤萬象生活】等；交易關(guān)注【貝殼】等；關(guān)注REITs標(biāo)的長賽道布局以及其對不動產(chǎn)資管的促進(jìn)。
風(fēng)險提示：商品房銷售表現(xiàn)不及預(yù)期，資金面改善不及預(yù)期，供需關(guān)系改善不及預(yù)期，政策落地情況不及預(yù)期，房地產(chǎn)板塊新增資金不及預(yù)期，房地產(chǎn)投資增速不及預(yù)期，房地產(chǎn)行業(yè)變化向上下游傳導(dǎo)不及預(yù)期等
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