>> 銀河證券-張江高科(600895)商業(yè)地產系列報告一：產投為矛地產為盾，科技園區(qū)新篇章-240710
| 上傳日期： |
2024/7/13 |
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| 1969KB |
| 格式： |
pdf 共31頁 |
來源： |
銀河證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
胡孝宇 |
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核心觀點：
立足科技產業(yè)：公司成立于1996年，同年掛牌上市，是主營房地產園區(qū)開發(fā)、運營和產業(yè)投資的公司，實控人為上海浦東新區(qū)國資委。經過30余年的發(fā)展，公司立足科技產業(yè)的發(fā)展，圍繞科技地產打造全生命周期發(fā)展模式，為科技企業(yè)提供從孵化加速到研發(fā)辦公的全產業(yè)發(fā)展載體，為科創(chuàng)公司提供物理空間、產業(yè)投資等各方面資源。2023年，公司實現(xiàn)營業(yè)收入20.26億元，歸母凈利潤9.48億元，其中房地產業(yè)務實現(xiàn)收入20.02億元、投資相關業(yè)務實現(xiàn)收益8.51億元。
匯集高科技產業(yè)的國家級園區(qū)：公司主要資產為位于上海浦東新區(qū)的張江科學城的高科技園區(qū)。張江科學城規(guī)劃面積220平方公里，具有“一心兩核、多圈多廊”的空間布局。目前匯聚24000多家企業(yè)，含國家、市級研發(fā)機構、跨國公司地區(qū)總部、高校和科研院所等。截至2023年末，貢獻租金收入的主要出租房地產建面規(guī)模133.12萬方，均位于張江區(qū)域，其中研發(fā)樓、廠房、辦公樓業(yè)態(tài)建面占58.81%。
園區(qū)招商與產業(yè)投資相輔相成：公司運營主要包括產業(yè)園區(qū)招商服務、產業(yè)投資兩方面。1）園區(qū)：通過全周期持有物業(yè)，形成“招商+服務”的業(yè)務鏈條，并可在項目成熟期通過REITs等通道退出并運營管理項目，實現(xiàn)成熟階段的輕資產經營；2023年，張江科學城引入重點企業(yè)63家。2）投資：形成“直投+基金+孵化”的全過程投資方式入股投資高科技企業(yè)并獲得投資收益；截至2023年末公司累計直投項目52個，投資總額38.6億元。資產通過REITs上市后公司可投資于上市REIT，獲得投資收益；所投企業(yè)也可在張江科學城內辦公發(fā)展；因此園區(qū)業(yè)務和投資業(yè)務相輔相成，形成全生命周期的運營模式。
加大專業(yè)科技投資力度：公司建有專業(yè)的投資團隊，加大科技投資力度。公司通過直投、創(chuàng)投、設立基金等方式參投生物醫(yī)藥、電子科技等行業(yè)的公司。截至2023年末，公司主要參股16家公司，2020-2023年，公司每年新增投資的企業(yè)數(shù)量分別為12家、13家、5家、5家。2021-2023年，公司投資企業(yè)中每年分別有2家、6家、3家企業(yè)于科創(chuàng)板上市，彰顯公司專業(yè)的投資能力。
投資建議：公司立足科技產業(yè)，是圍繞科技地產發(fā)展的全生命周期運營公司。房地產業(yè)務以園區(qū)運營和開發(fā)為主，通過招商和服務的業(yè)務鏈條全周期持有運營物業(yè)，是公司穩(wěn)定發(fā)展的基石；投資業(yè)務實現(xiàn)收益占利潤總額的比例基本維持在50%以上，為公司業(yè)績增長帶來彈性。我們預計2024年-2026年歸母凈利潤分別為11.08億元、12.07億元、12.65億元，對應PE為25.57X、23.46X、22.40X。我們看好公司在全生命周期模式下穩(wěn)中有升發(fā)展前景，首次覆蓋，給予“推薦”評級。
風險提示：政策實施不及預期的風險，園區(qū)運營不及預期的風險，宏觀經濟不及預期的風險，芯片制造行業(yè)發(fā)展不及預期的風險，生物醫(yī)藥發(fā)展不及預期的風險，投資業(yè)務收益不及預期的風險，房地產銷售不及預期的風險。
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