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核心觀點(diǎn)：公司核心業(yè)務(wù)為上海張江片區(qū)的產(chǎn)業(yè)載體開(kāi)發(fā)出租和科技產(chǎn)業(yè)投資，目前看已結(jié)出累累碩果。上?？苿?chuàng)中心建設(shè)看張江，張江高科技園區(qū)在十四五期間全力做強(qiáng)集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大產(chǎn)業(yè)，有望在中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展中進(jìn)一步提效增速。公司長(zhǎng)期深耕張江片區(qū)建設(shè)，截至2022年年底用于出租的物業(yè)面積達(dá)133萬(wàn)方，計(jì)劃于未來(lái)3年內(nèi)完工的300萬(wàn)方物業(yè)有望為業(yè)務(wù)帶來(lái)新增量，同時(shí)公司發(fā)行的產(chǎn)業(yè)園區(qū)REIT幫助公司有效盤活資產(chǎn)并使公司具備穩(wěn)定的投資收益。公司科技產(chǎn)業(yè)投資對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)長(zhǎng)期保持在50%以上，知名投資標(biāo)的包括上海微電子、微創(chuàng)醫(yī)療、藍(lán)箭航天、智己汽車、民生證券等，極具潛力的投資標(biāo)的有望為公司業(yè)績(jī)和估值做出更大貢獻(xiàn)。
　　摘要
　　深耕張江片區(qū)建設(shè)，物業(yè)租賃及收入規(guī)模有望跨越式增長(zhǎng)。公司長(zhǎng)期深耕張江片區(qū)建設(shè)，截至2022年年底用于出租的物業(yè)面積達(dá)133萬(wàn)方；以集電港、科學(xué)之門、張江西北區(qū)域?yàn)榇淼膮^(qū)域建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，帶動(dòng)公司物業(yè)租賃收入提升，2023年前三季度公司租金總收入7.7億元，同比增長(zhǎng)35.7%。根據(jù)規(guī)劃，總建面約300萬(wàn)方的在建項(xiàng)目將于未來(lái)3年內(nèi)全部完工，有望進(jìn)一步增大公司租賃物業(yè)規(guī)模，推動(dòng)租賃收入增長(zhǎng)。
　　借力REIT盤活資產(chǎn)，退出機(jī)制完善支撐公司現(xiàn)金流及產(chǎn)業(yè)投資能力。通過(guò)將資產(chǎn)出售給華安張江REIT，公司持續(xù)獲得收益，2021年6月華安張江REIT上市為公司帶來(lái)收益近1億元；2023年6月張江REIT首批成功擴(kuò)募，為公司帶來(lái)投資收益近4億元，實(shí)現(xiàn)了對(duì)資產(chǎn)的有效盤活。公司通過(guò)REIT有效提升資金使用效率，進(jìn)一步加速園區(qū)建設(shè)和科技產(chǎn)業(yè)投資。
　　投資收益已成業(yè)績(jī)主要支撐，成功案例頻現(xiàn)。2015年公司將自身定位為“科技投行”，積極持續(xù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)投資，產(chǎn)業(yè)投資收益對(duì)業(yè)績(jī)的貢獻(xiàn)程度長(zhǎng)期保持在50%以上，反映投資規(guī)模的長(zhǎng)期股權(quán)投資與可供出售金融資產(chǎn)合計(jì)規(guī)模已達(dá)112.7億元。公司的科創(chuàng)投資投向半導(dǎo)體、醫(yī)藥、航空航天等卡脖子工程及新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，成功案例頻現(xiàn)，包括光刻機(jī)龍頭企業(yè)上海微電子、高端醫(yī)療器械公司微創(chuàng)醫(yī)療、航天綜合服務(wù)商藍(lán)箭航天、新能源車企智己汽車、知名金融機(jī)構(gòu)民生證券等。
　　給予買入評(píng)級(jí)，看好公司深耕張江的持續(xù)盈利能力與發(fā)力科技投行的發(fā)展前景。我們預(yù)測(cè)公司2023-2025年EPS為0.66/0.80/0.92元，給予買入評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：物業(yè)銷售結(jié)算不及預(yù)期、物業(yè)出租水平不及預(yù)期、投資標(biāo)的發(fā)展不及預(yù)期。