>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)月度分析報告：6月市場成交高增，強產(chǎn)品力優(yōu)勢顯現(xiàn)-240715
| 上傳日期： |
2024/7/16 |
大小： |
1945KB |
| 格式： |
pdf 共20頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權限： |
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本輪周期修復路徑前瞻判斷
在我們5月4日發(fā)布的深度報告《打破負循環(huán)，探尋修復路徑》中提到了本輪周期的基本面修復路徑，在5月21日專題報告《地產(chǎn)長期格局確立細分領域長?！分刑岬搅朔科蠊乐档男迯吐窂剑?br> 1）在跟蹤行業(yè)修復方面，我們認為可主要關注三方面：①成交量修復看帶看量，②房價修復看拋壓力度，③帶看和量價修復持續(xù)性要看3個月。
2）修復的傳導鏈條方面，我們認為本輪周期應率先關注核心城市土地價格-->高端新房售價和銷售情況-->二手房銷售情況-->新房整體銷售修復情況。
3）在估值修復節(jié)奏上，我們認為，地產(chǎn)周期產(chǎn)生拐點后，第一階段估值會先修復悲觀預期，估值參考2023H2，第二階段是資產(chǎn)價格修復，龍頭房企估值參考2022年，第三階段是參考周期下行前行業(yè)較穩(wěn)定時的估值（龍頭公司有溢價）。
土地成交：6月供需兩端縮量，平均樓面價上漲
2024年1-6月全國300城推出住宅建筑面積1.1億平，同比下降45.6%，成交面積為0.9億平，同比下降38.1%；成交樓面價6218元/平方米，較2023年平均成交樓面價5814元/平方米上漲6.9%。分城市來看，6月重點城市中近半數(shù)樓面價上漲，青島刷新山東省單價“地王”及西海岸區(qū)域總價地王。從數(shù)據(jù)來看，雖然土地市場總量供需成交面積和金額同比走弱，但部分核心城市土地價格呈現(xiàn)企穩(wěn)或上升趨勢，土地市場量少質(zhì)優(yōu)的現(xiàn)象依然存在。對開發(fā)商而言，更高土地成交均價是要適配更強產(chǎn)品力以支撐房價，市場競爭傾向于有中高端產(chǎn)品線的開發(fā)商。
市場成交：6月新房及二手房成交改善，冰山活躍指數(shù)下降
1）新房：6月新房銷售創(chuàng)新高，累計成交同比降幅收窄。根據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，6月30個重點城市整體成交1335萬平方米，環(huán)比增長17%，同比下降19%，與一季度均值相比增長52%。2024年上半年累計成交同比下降39%，降幅較5月收窄4個百分點。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2024H1全國新建商品房銷售面積為4.8億平方米，同比下降19.0%，降幅環(huán)比收窄1.3pct；6月單月商品房銷售面積為1.1億平方米，同比下降14.5%，降幅環(huán)比收窄6.2pct，環(huán)比增長52.6%，環(huán)比增幅增加40.3pct，帶動累計同比降幅收窄。
2）二手房：市場表現(xiàn)分化顯著，一線城市同環(huán)比高增。6月22個重點城市二手房成交面積預計為1428萬平方米，環(huán)比增長7%，同比由負轉正，增長24%。前6月累計成交面積為7221萬平方米，累計同比下降8%，跌幅有所收窄。
3）冰山指數(shù)：6月冰山活躍指數(shù)逐周下降，第四周冰山活躍指數(shù)絕對值較5月絕對值下降13.2%；重點50城冰山房價指數(shù)月滾動環(huán)比6月第1-4周降幅均在1%左右，6月30日重點50城冰山房價指數(shù)為18792元/平，較5月末環(huán)比下跌0.9%。
從數(shù)據(jù)來看，517新政后市場情緒出現(xiàn)轉暖跡象，新房及二手房成交面積環(huán)比增長，市場開始出現(xiàn)邊際改善的跡象。
改善項目案例：強產(chǎn)品力優(yōu)勢顯現(xiàn)，開盤暢銷價格穩(wěn)定
2023年以來多地在提升住宅品質(zhì)方面出臺相關支持政策，當前產(chǎn)品力加強在市場新一批的產(chǎn)品中已有所體現(xiàn)。例如，天津市南開區(qū)格調(diào)隱翠軒項目和北京市朝陽區(qū)中建璞園項目憑借較高的產(chǎn)品力在銷售價格和流速方面表現(xiàn)優(yōu)異。其中，格調(diào)隱翠軒項目憑借開敞式陽臺以及室內(nèi)可拓展空間，高層業(yè)態(tài)得房率約80%，小高層業(yè)態(tài)約85%，洋房業(yè)態(tài)約93%。中建璞園項目憑借內(nèi)陽臺和設備平臺，整體得房率可以達到93%左右；兩個項目的得房率均顯著高于市場傳統(tǒng)房源平均水平。
地產(chǎn)板塊行情回顧：
6月房地產(chǎn)板塊跌幅為-13.5%，1-6月指數(shù)區(qū)間累計跌幅為-18.9%，自5月17日指數(shù)見頂后累計跌幅已達-21.9%。雖然6月在政策端中央及各地仍處落地階段，上海、深圳、廣州等城市二手房成交表現(xiàn)亮眼，但是二級市場分歧仍在，萬得房地產(chǎn)指數(shù)持續(xù)下跌，截至6月末，已跌至“430”政治局會議前水平。典型房企中，截至7月12日，保利發(fā)展、招商蛇口、濱江集團PB估值分別為0.55、0.85、1.01倍，較2023年資產(chǎn)降價銷售階段的PB估值分別減少0.29、0.38、0.21倍。
投資建議
我們認為，從二手房和新房成交面積和冰山指數(shù)中代表帶看數(shù)據(jù)的冰山活躍指數(shù)來看，517政策推出后對市場有一定的提振效果，但7月份還需要更多政策推進來呵護已有的政策成果。目前，517政策中保交樓和收儲還未有實質(zhì)性推進，我們認為這兩個政策有望在下半年逐漸發(fā)力。我們繼續(xù)看好下半年房地產(chǎn)板塊的投資機會，多重利好因素或推動估值修復：
1）我們認為收儲有助于推動銷售面積修復；
2）房貸利率持續(xù)下降以降低購房成本；
3）外圍環(huán)境變動觸發(fā)AH板塊資金流入（如美聯(lián)儲降息預期或?qū)嶋H降息釋放流動性，24年底美對中加征關稅預期升溫增加地產(chǎn)板塊資金流入）；
4）房地產(chǎn)銷售面積和價格企穩(wěn)前政策持續(xù)加碼，我們認為值得關注的歷史政策工具如一線城市放松限購。
投資標的上，我們看好并建議關注：1）改善型開發(fā)商，未來細分領域長牛，關注：華潤置地、中國海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口、建發(fā)國際集團、濱江集團、綠
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