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24H1營(yíng)收同比-0.3%、業(yè)績(jī)同比-34%，略低預(yù)期，源于結(jié)算利潤(rùn)率下降、投資收益減少。公司發(fā)布2024年半年度業(yè)績(jī)快報(bào)，2024H1，公司營(yíng)業(yè)總收入512.7億元，同比-0.3%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)29.3億元，同比-40.2%；利潤(rùn)總額29.6億元，同比-40.5%；歸母凈利潤(rùn)14.2億元，同比-34.2%，略低于市場(chǎng)預(yù)期；扣非后歸母凈利潤(rùn)14.0億元，同比+0.5%；基本每股收益0.11元，同比-50.0%；加權(quán)凈資產(chǎn)收益率0.99%，同比-1.0pct。24H1公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率、歸母凈利率分別為5.7%、2.8%，同比分別-3.8pct、-1.4pct。公司業(yè)績(jī)下滑，主要源于：1）開發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降；2）轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)投資收益同比減少。
　　 24H1銷售額同比-39%，行業(yè)排名第五，拿地/銷售額比14%，聚焦核心城市。據(jù)公司公告，2024H1，公司實(shí)現(xiàn)銷售金額1,009.5億元，同比-39%；銷售面積438.7萬平，同比-36%，銷售額排名行業(yè)第五；6月單月銷售額231億元，同比-22%，較5月+7pct；2024H1，公司新增建面80.1萬平，同比-59%；拿地金額146.1億元，同比-54%；拿地/銷售金額比14%，拿地/銷售面積比18%；平均樓面地價(jià)1.82萬元/平米，占比銷售均價(jià)79%；公司拿地主要聚焦在上海、成都、合肥、南京、廣州、鄭州、三亞等核心一二線城市。2023年末，公司總未竣工面積3,746萬方，覆蓋23年銷售的3.1倍，土儲(chǔ)豐富。
　　三條紅線穩(wěn)居綠檔，逆市下融資優(yōu)勢(shì)明顯。據(jù)公司公告，至2024Q1年末，公司剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為49%、45%，2023年末，公司現(xiàn)金短債比1.28，三道紅線指標(biāo)處于綠檔。2023年，公司加權(quán)融資成本僅3.47%，較年初-0.42pct。22年12月，公司公告重組預(yù)案，籌劃以發(fā)行股份購買南油集團(tuán)24%股權(quán)、深圳前海實(shí)業(yè)2.89%股權(quán)等資產(chǎn)并募集配套資金；23年9月，公司以11.81元/股向特定對(duì)象發(fā)行A股股票約7.2億股，募資總額85.0億元，定增募資順利完成，公司擴(kuò)充資本實(shí)力做大做強(qiáng)。
　　投資分析意見：業(yè)績(jī)短期承壓，銷售降幅收窄，拿地繼續(xù)聚焦，維持“買入”評(píng)級(jí)。招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。在目前行業(yè)下行之際，預(yù)計(jì)公司將憑借融資優(yōu)勢(shì)及聚焦核心城市策略，將受益于行業(yè)格局優(yōu)化。此外，目前公司開發(fā)服務(wù)、資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)。考慮到行業(yè)下行，我們下調(diào)公司2024-26年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至76、103、111億元（原預(yù)測(cè)值為80、121、134億元），現(xiàn)價(jià)對(duì)應(yīng)24年P(guān)E10倍，維持“買入”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)政策超預(yù)期收緊，銷售超預(yù)期下滑，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)超預(yù)期擴(kuò)圍。