>> 浙商證券-房地產(chǎn)行業(yè)周報(bào)：因城施策持續(xù)，二手房?jī)r(jià)指數(shù)震蕩-240729
| 上傳日期： |
2024/7/29 |
大小： |
1053KB |
| 格式： |
pdf 共7頁(yè) |
來(lái)源： |
浙商證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
看好 |
作者： |
楊凡 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報(bào)告為加密報(bào)告 |
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投資要點(diǎn)
前提提示：冰山活躍指數(shù)為二手帶看數(shù)據(jù)計(jì)算得到，數(shù)值超過30代表市場(chǎng)活躍，低于30代表冷淡。帶看數(shù)據(jù)通常領(lǐng)先成交數(shù)據(jù)大概1個(gè)月。房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)采用冰山指數(shù)，由二手房賣出價(jià)格計(jì)算得到。冰山數(shù)據(jù)及Wind數(shù)據(jù)周度為7月22日-7月28日。
本周冰山活躍指數(shù)較7月第1周下降
本周重點(diǎn)50城冰山活躍指數(shù)為13.1，與7月第1周相比下降0.3個(gè)點(diǎn)，較6月周均下降1.2個(gè)點(diǎn)。與7月第1周相比，本周15個(gè)城市看房活躍度上升，一線城市中，上海及深圳購(gòu)房熱度分別上升2個(gè)點(diǎn)和4個(gè)點(diǎn)，北京6月26日發(fā)布購(gòu)房新政1個(gè)月后，看房熱度有所下降，活躍指數(shù)從7月第1周的32下降至27。新一線及二線城市中，石家莊、南京、寧波等7個(gè)城市本周冰山活躍指數(shù)增長(zhǎng)2個(gè)點(diǎn)以上。一線城市本周活躍值為23.0（-0.3個(gè)點(diǎn)）、新一線城市15.3（-0.1個(gè)點(diǎn)）、二線城市11（-0.3個(gè)點(diǎn)），各線城市購(gòu)房熱度與7月第1周相比均下降。
二手房冰山房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比跌幅震蕩
重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)滾動(dòng)月環(huán)比為-1.01%，跌幅較上周收窄0.12pct，2024年3月以來(lái)房?jī)r(jià)指數(shù)呈現(xiàn)降幅收窄趨勢(shì)，6-7月房?jī)r(jià)降幅維持在-1%左右震蕩。本周2個(gè)城市冰山房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，上漲城市數(shù)量較上周相比減少3個(gè)，其中臺(tái)州及徐州增幅分別為2.8%及1.6%。517新政以來(lái)，重點(diǎn)50城冰山房?jī)r(jià)指數(shù)周度數(shù)據(jù)環(huán)比持續(xù)為負(fù)，跌幅大致在0.2%-0.3%之間，7月28日冰山房?jī)r(jià)指數(shù)絕對(duì)值較5月26日下降2.3%。具體城市來(lái)看，重點(diǎn)50城中，僅臺(tái)州上漲1.5%，其余所有城市房?jī)r(jià)均下降，其中石家莊、上海及太原跌幅在1%以內(nèi)。跌幅較大的城市包括東莞、廈門、烏魯木齊、嘉興及徐州，跌幅在3.8-4.4%之間。一線城市中北京、上海、深圳、廣州跌幅分別為-2.3%、-0.7%、-2.8%、-2.6%。
新房成交環(huán)比微漲，二手房成交絕對(duì)值保持高位
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，本周重點(diǎn)30城新房成交面積158萬(wàn)平，環(huán)比+0.8%，較2023年周均成交下降40.1%，降幅較上周收窄0.5pct；2024W1-30成交面積累計(jì)同比為-35.9%，降幅較上周收窄0.02pct；本周重點(diǎn)13城二手房成交面積為157萬(wàn)平，環(huán)比-3.4%，較2023年周均成交量上漲4.3%，2024W1-30累計(jì)同比為7.8%，降幅較上周收窄0.9pct。重點(diǎn)13城二手房成交絕對(duì)值保持高位，二手房累計(jì)成交面積同比降幅保持收窄趨勢(shì)。
本周政策要聞
1）蘇州：蘇州市住房公積金管理中心發(fā)布通知，宣布對(duì)2024年度住房公積金繳存基數(shù)進(jìn)行調(diào)整，最高34700元，最低不低于社保最低繳費(fèi)基數(shù)，繳存比例5%-12%，靈活就業(yè)人員月繳存額249-6940元，調(diào)整自7月起執(zhí)行，需9月30日前完成。
2）鄭州：根據(jù)河南省鄭州市住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的《關(guān)于組織房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參加全市商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)的通知》，鄭州計(jì)劃在2024年7月20日至12月31日期間舉辦不少于50場(chǎng)商品房團(tuán)購(gòu)活動(dòng)
3）廣東：截至7月15日，廣東監(jiān)管局轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)已為三批次“白名單”的373個(gè)項(xiàng)目提供授信1206億元，落地融資項(xiàng)目263個(gè)、金額598億元，授信金額和落地金額均位居全國(guó)第一。其中，廣州市落地金額在全國(guó)各城市中排名第一，民營(yíng)房企項(xiàng)目數(shù)和授信規(guī)模占比均達(dá)到約90%。
本周觀點(diǎn)
根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，7月30大中城市新房周均成交較6月下降31%，較2023年7月銷售環(huán)比6月下降幅度33.5%收窄2.5pct；重點(diǎn)13城二手房成交周均成交較6月下降7%，二手房銷售表現(xiàn)韌性較高。本周鄭州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)發(fā)布通知，計(jì)劃在24年年底前舉辦不少于50場(chǎng)團(tuán)購(gòu)活動(dòng)，廣州市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”推進(jìn)通暢，我們認(rèn)為當(dāng)前各地企穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)意愿強(qiáng)烈，我們繼續(xù)看好2024年底多重利好因素推動(dòng)地產(chǎn)板塊的估值修復(fù)：1）收儲(chǔ)落地推動(dòng)銷售面積修復(fù)；2）房貸利率持續(xù)下降以降低購(gòu)房成本；3）外圍環(huán)境變動(dòng)觸發(fā)AH板塊資金流入；4）需求端政策持續(xù)加碼。
投資建議
在房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)出清背景下，我們主要看好產(chǎn)品力強(qiáng)的央國(guó)企。其核心邏輯在于央國(guó)企穿越周期安全邊際高，其次本輪地產(chǎn)周期需求修復(fù)和政策推動(dòng)傾向于新房中的改善型產(chǎn)品。標(biāo)的方面我們建議關(guān)注：建發(fā)國(guó)際集團(tuán)、華潤(rùn)置地、中國(guó)海外發(fā)展、保利發(fā)展、招商蛇口等。其次，二手中介公司受益“以舊換新”和基本面修復(fù)業(yè)績(jī)彈性強(qiáng)，關(guān)注貝殼和我愛我家。量?jī)r(jià)全面修復(fù)前，現(xiàn)金流穩(wěn)定性強(qiáng)的物業(yè)企業(yè)和核心資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，抗周期能力強(qiáng)，建議關(guān)注：中國(guó)國(guó)貿(mào)和華潤(rùn)萬(wàn)象生活。
風(fēng)險(xiǎn)提示
政策效果不及預(yù)期；房?jī)r(jià)及銷售面積非線性下降
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