>> 交銀國際-恒基地產(chǎn)(0012.HK)上半年業(yè)績符合預(yù)期，利潤率下跌但維持派息；維持中性-240821
| 上傳日期： |
2024/8/21 |
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| 格式： |
pdf 共6頁 |
來源： |
交銀國際 |
| 評級： |
中性 |
作者： |
謝騏聰 |
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2024年上半年業(yè)績符合預(yù)期：收入同比增長14.4%至117.6億港元，主要受其他收入增長帶動(dòng)。核心凈利潤同比下降10.4%至54.4億港元，占我們?nèi)旯浪憷麧櫟?0.0%，大致符合我們預(yù)期。凈利潤減少主要由于毛利率下跌，以及2023年上半年陽光房地產(chǎn)信托的一次性會計(jì)處理錄得約16億港元的收益。半年每股派息維持0.5港元，核心派息比率同比上升4.6個(gè)百分點(diǎn)至44.6%。
物業(yè)開發(fā)毛利率承壓：物業(yè)開發(fā)收入同比增長14.0%至49.4億港元，主要是受出售港匯東帶動(dòng)。同時(shí)，受出售港匯東以及政府征收農(nóng)地一次性收益帶動(dòng)下，物業(yè)開發(fā)稅前利潤同比上升65%至14.8億港元，但剔除該影響，稅前利潤下跌約44%至約5.0億港元。已售未結(jié)銷售達(dá)208億港元，其中約60%將在2024年下半年結(jié)轉(zhuǎn)入賬，公司預(yù)期下半年結(jié)轉(zhuǎn)入賬毛利率比上半年高。公司計(jì)劃在下半年推出五個(gè)香港住宅項(xiàng)目，共計(jì)96萬平方尺，其中約56%位于啟德，由于該區(qū)供應(yīng)充足，而近期也要面對該區(qū)其他項(xiàng)目降價(jià)推售的影響，我們預(yù)計(jì)這些項(xiàng)目的利潤率將承壓。
租金收入穩(wěn)定：總租金收入同比上升0.9%至34.6億港元，期內(nèi)出租率維持穩(wěn)定在93%。中環(huán)甲級寫字樓The Henderson已于2024年上半年落成，并預(yù)期在下半年開始帶來租金收入，該項(xiàng)目預(yù)租率已達(dá)60%，明顯高于同區(qū)另一主要新項(xiàng)目的<20%。從中長期看，我們相信恒基未來租金增長點(diǎn)主要來自于1）The Henderson出租率進(jìn)一步上升，和2）大型中環(huán)新海濱項(xiàng)目將于2026-32年分期落成，但短期在寫字樓市場供應(yīng)過剩的情況下，兩項(xiàng)大型項(xiàng)目的租金水平或比預(yù)期低和回收周期會進(jìn)一步拉長。
維持中性，目標(biāo)價(jià)不變：我們相信公司核心業(yè)務(wù)增長前景仍不明朗：1）香港物業(yè)開發(fā)：啟德項(xiàng)目面對去化和價(jià)格不確定性，2）內(nèi)地物業(yè)開發(fā)：利潤進(jìn)一步下降以及部份項(xiàng)目虧損，3）香港投資物業(yè)：短期內(nèi)中環(huán)寫字樓供應(yīng)過剩，中環(huán)新海濱項(xiàng)目回收期過長。我們對恒基維持中性評級，按60%的資產(chǎn)凈值折讓，目標(biāo)價(jià)維持在23.84港元。
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