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核心觀點(diǎn)
　　歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)3.8%。2024上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入78.4億元，同比增長(zhǎng)12.3%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)4.4億元，同比增長(zhǎng)3.8%。分板塊看，由于市場(chǎng)新拓物業(yè)管理項(xiàng)目、母公司交付項(xiàng)目增加以及原有物業(yè)管理項(xiàng)目延伸業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入75.4億元，同比增長(zhǎng)12.7%；由于在管商業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目增加，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入2.9億元，同比增長(zhǎng)2.6%。2024上半年公司整體毛利率下降0.7pct至12.6%，其中物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率下降0.7pct至10.9%。
　　市拓放緩，持續(xù)深耕非住業(yè)務(wù)。上半年公司市場(chǎng)拓展較前期有所放緩，新簽?zāi)甓群贤~達(dá)18.9億元。其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~為17.4億元，千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目貢獻(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~占比超50%。截至2024上半年末，公司在管項(xiàng)目2209個(gè)，管理面積達(dá)3.85億平方米，其中來(lái)自第三方項(xiàng)目的管理面積為2.57億平方米，占比67%。公司深耕非住宅業(yè)態(tài)，上半年第三方項(xiàng)目中非住宅業(yè)態(tài)新簽?zāi)甓群贤~達(dá)15.7億元，占比90%，當(dāng)前非住宅業(yè)態(tài)管理面積增至2.52億平方米，占比66%。
　　資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定。在商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，截至2024上半年末，招商商管在管商業(yè)項(xiàng)目70個(gè)（含籌備項(xiàng)目），管理面積397萬(wàn)平方米，其中自持項(xiàng)目3個(gè)，受托管理招商蛇口項(xiàng)目58個(gè)，第三方品牌輸出項(xiàng)目9個(gè)。上半年，公司集中商業(yè)銷(xiāo)售額同比提升26.7%，同店同比提升6.9%；客流同比提升37.7%，同店同比提升15.4%。持有物業(yè)出租及經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)方面，截至目前公司總可出租面積為46.9萬(wàn)平方米，總體出租率為94%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：地產(chǎn)開(kāi)發(fā)超預(yù)期下行；公司在管面積增長(zhǎng)不及預(yù)期；毛利率下行超預(yù)期。
　　投資建議：考慮到外拓競(jìng)爭(zhēng)格局加劇等因素，我們下調(diào)公司24-25年?duì)I業(yè)收入預(yù)測(cè)至172/188億元（原值為191/229億元），由于行業(yè)盈利能力普遍承壓，同時(shí)下調(diào)公司24-25年歸母凈利潤(rùn)預(yù)測(cè)至8.0/8.6億元（原值為8.5/10.2億元），對(duì)應(yīng)EPS分別為0.76/0.81元，對(duì)應(yīng)PE分別為11.6/10.8X，維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。