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本期投資提示：
　　24H1板塊營(yíng)收放緩，毛利率下行、費(fèi)率提升、少數(shù)股東損益高位，房企業(yè)績(jī)大幅下滑。24H1板塊營(yíng)收同比-18.1%，較23年-20.4pct，主要由于22年銷售增速開始回落；從房企結(jié)構(gòu)來(lái)看營(yíng)收增速：二線-13%>一線-15%>三線-29%。24H1凈利潤(rùn)同比-172%，較23年-259pct，各線房企業(yè)績(jī)均值均出現(xiàn)虧損；多數(shù)房企業(yè)績(jī)大幅下降源于結(jié)算偏弱、結(jié)轉(zhuǎn)毛利率下行、費(fèi)率提升、疊加少數(shù)股東損益規(guī)模相對(duì)高位；從房企結(jié)構(gòu)來(lái)看業(yè)績(jī)?cè)鏊伲阂痪€-122%>三線-125%>二線-4156%。展望后續(xù)，盡管22-23年大部分房企業(yè)績(jī)大幅下降形成了低基數(shù)，但房企資金端仍顯緊張、影響竣工結(jié)算節(jié)奏，毛利率仍將略有下行、三項(xiàng)費(fèi)用率有望高位回落，綜合考慮預(yù)計(jì)24年板塊業(yè)績(jī)?nèi)詫⑵酢?br>　　24H1毛利率和凈利率均再下降，三項(xiàng)費(fèi)率提升、少數(shù)股東損益高位、減值高位略降。24H1板塊毛利率14.8%，較23年-2.4pct，源于房企一般結(jié)算周期滯后于拿地2.5-3年，目前正結(jié)算21-22年高價(jià)拿地并限價(jià)嚴(yán)格階段的項(xiàng)目；從房企結(jié)構(gòu)來(lái)看毛利率：三線18.8%>二線17.3%>一線12.1%。24H1三項(xiàng)費(fèi)用率10.4%，較23年+2.3pct。24H1少數(shù)股東損益比-29%，源于板塊業(yè)績(jī)?yōu)樨?fù)。24H1減值損失占營(yíng)收比為0.5%，同比-2.6pct。毛利率下降、費(fèi)用率上升、減值損失占比略降、少數(shù)股東損益規(guī)模高位綜合導(dǎo)致24H1凈利率降至-3.1%，較23年-2.6pct；從房企結(jié)構(gòu)來(lái)看凈利率：三線-1.1%>一線-1.4%>二線-8.4%。展望后續(xù)，預(yù)計(jì)板塊毛利率和凈利率仍將處于偏弱狀態(tài)。
　　 24H1末凈負(fù)債率提升、一二三線房企均有所提升，現(xiàn)金短債比下降，財(cái)務(wù)狀況仍承壓。24H1板塊資產(chǎn)負(fù)債率74.6%，較23年末-0.5pct；剔預(yù)收款后負(fù)債率為69.8%，較23年末-0.4pct；凈負(fù)債率81.0%，較23年末+6.8pct，其中一二三線房企凈負(fù)債率均有所回升，源于貨幣現(xiàn)金減少和表外負(fù)債回表或償付，21-23年企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，部分企業(yè)負(fù)債規(guī)模上升明顯，但后續(xù)隨著供給側(cè)端防風(fēng)險(xiǎn)政策持續(xù)推出，預(yù)計(jì)房企后續(xù)仍將管控杠桿水平趨于穩(wěn)定。從房企未售庫(kù)存占比總資產(chǎn)進(jìn)一步下行至歷史新低來(lái)看，后續(xù)行業(yè)仍有補(bǔ)庫(kù)存需求。24H1板塊現(xiàn)金短債比為1.0倍，較23年末-20%；其中一二三線房企分別為1.3倍、0.6倍、0.9倍，各線房企均有所回落。
　　24H1銷售回款繼續(xù)下降，預(yù)收鎖定率降至歷史低位、其中一二線房企仍相對(duì)略高。24H1板塊銷售回款繼續(xù)下降，表現(xiàn)為銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入同比-41%，源于行業(yè)銷售增速下行；24H1銷售繼續(xù)走弱，50家房企銷售額同比-42%。24H1行業(yè)銷售商品及勞務(wù)的現(xiàn)金流入對(duì)營(yíng)收覆蓋比為81%，較23年+2.1pct；24H1預(yù)收賬款同比29.1%，較23年-6.6pct；20-23年預(yù)收賬款鎖定率分別為1.02、1.00倍、0.92倍、0.70倍，24H1繼續(xù)下降至0.64倍、處于低位，這意味著后續(xù)可結(jié)算資源儲(chǔ)備的進(jìn)一步下降，其中一線0.81倍、二線0.93倍仍相對(duì)略高。
　　投資分析意見：板塊報(bào)表再走弱，供給出清更加劇，維持“看好”評(píng)級(jí)。2024H1房地產(chǎn)板塊財(cái)務(wù)報(bào)表繼續(xù)走弱，板塊BS表、PL表持續(xù)惡化，預(yù)計(jì)后續(xù)板塊報(bào)表仍將總體偏弱、但進(jìn)一步結(jié)構(gòu)分化。此外，在房地產(chǎn)基本面經(jīng)歷了深度調(diào)整之后，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)的自然需求底有望來(lái)臨。與此同時(shí)，4月底新表態(tài)以來(lái)政策思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)，聚焦去庫(kù)存、穩(wěn)房?jī)r(jià)目的明確。此外，730再次強(qiáng)調(diào)積極支持收儲(chǔ)有望助力收儲(chǔ)提速，有利于改善市場(chǎng)供需關(guān)系和修復(fù)房企資產(chǎn)估值。我們維持房地產(chǎn)“看好”評(píng)級(jí)，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品力房企：A股：濱江集團(tuán)、招商蛇口、保利發(fā)展、華發(fā)股份、建發(fā)股份、新城控股；H股：華潤(rùn)置地、建發(fā)國(guó)際、中海外發(fā)展、越秀地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)；建議關(guān)注：我愛我家、貝殼、城建發(fā)展、綠城管理。此外，維持物業(yè)管理“看好”評(píng)級(jí)，推薦：華潤(rùn)萬(wàn)象、招商積余、綠城服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)一步收緊，銷售和融資資金再趨緊、受限占比再提升。