>> 國泰君安-房地產(chǎn)行業(yè)8月房企貨值數(shù)據(jù)點(diǎn)評：土地市場的新變量-240904
| 上傳日期： |
2024/9/5 |
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| 549KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
國泰君安 |
| 評級： |
增持 |
作者： |
謝皓宇,白淑媛 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
| 下載權(quán)限： |
此報告為加密報告 |
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本報告導(dǎo)讀：
2024年1~8月拿地TOP50房企投資規(guī)模收縮43%，央國企集中度為90%，8月單月土地市場熱度偏低；存量規(guī)劃調(diào)整后去化能力增強(qiáng)，重點(diǎn)追蹤房企再投資的情況。
投資要點(diǎn)：
2024年1~8月TOP50房企拿地規(guī)模加速收縮，累積新增貨值同比下滑43%，在結(jié)構(gòu)上央國企的集中度維持高位。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，截至8月底，拿地TOP50房企累積新增土地貨值9763億元，同比下跌43%，跌幅較1~7月走闊10pct，可見土地市場仍處于調(diào)整期。從結(jié)構(gòu)上看，央企/國企/民企的累積新增土地貨值分別為3935億元/4808億元/1021億元，央國企占比為90%，與1~7月占比基本保持一致，央國企主力地位穩(wěn)固，且拿地TOP20中依舊僅有龍湖和濱江兩家民企。從8月單月的拿地情況看，新增土地貨值破百億元的房企降至1家，為綠城中國（133億元）。另外，值得注意的是，從8月的土地供應(yīng)情況看，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)比例進(jìn)一步上升，尤其表現(xiàn)為低密度地塊供應(yīng)占比增加，新增供應(yīng)經(jīng)營性用地的平均容積率較上月下降0.12至1.94，預(yù)期優(yōu)質(zhì)地塊的投入將有助于土地市場熱度的恢復(fù)。
結(jié)合銷售，1~8月銷售TOP100房企拿地銷售比保持低位為0.15，TOP10房企占據(jù)55%的新增貨值。從房企拿地的延續(xù)性上看，8月單月，1~8月累積拿地金額TOP100的房企中有近八成無新增土儲入賬，且拿地金額TOP10房企中僅5家在上海、杭州等核心城市新增土儲，總計金額僅129億元。從拿地投資力度上看，銷售TOP100房企拿地銷售比延續(xù)低位0.15，且從梯隊(duì)看仍整體表現(xiàn)為銷售強(qiáng)勢房企拿地意愿更強(qiáng)。
土地市場出現(xiàn)新變量，即存量項(xiàng)目通過規(guī)劃調(diào)整實(shí)現(xiàn)去化能力的提升，后續(xù)房企對于新增地塊的投資意愿有待繼續(xù)追蹤。我們在2024年8月發(fā)布的《規(guī)劃調(diào)整，去風(fēng)險、也去庫存》和《單價地王提振信心，期待總量的進(jìn)一步表現(xiàn)》報告中，對近期存量項(xiàng)目的規(guī)劃調(diào)整情況進(jìn)行了列舉，包括土地性質(zhì)由商業(yè)屬性變更為住宅屬性，容積率規(guī)則調(diào)整，房屋得房率提升等手段。從歷史數(shù)據(jù)看，以全國土地使用權(quán)出讓收入和商品房銷售額為參考，2021~2023年的復(fù)合增速分別為-18%和-20%，即拿地降幅小于銷售降幅，也就意味著房企在高庫存、去化承壓的背景下，依舊保持一定強(qiáng)度的新增地塊獲取，這與新增地塊憑借更優(yōu)惠的價格、更好的地理位置等因素獲得相對較高的去化率有關(guān)。隨著存量項(xiàng)目通過規(guī)劃調(diào)整實(shí)現(xiàn)去化能力的提升，我們認(rèn)為站在土地市場的角度，需要重點(diǎn)觀察房企新增拿地的意愿是否發(fā)生改變，并作為后續(xù)實(shí)物工作量判斷的前瞻指標(biāo)。
行業(yè)仍然以去庫存為主，維持兩端配置的建議。一方面，選擇低杠桿的龍頭企業(yè)，推薦招商蛇口、中新集團(tuán)、保利發(fā)展等，另一方面關(guān)注重組進(jìn)展，受益標(biāo)的為旭輝控股集團(tuán)、融創(chuàng)中國等。
風(fēng)險提示：市場需求加速下行
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