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資要點(diǎn)
　　碧桂園服務(wù)發(fā)布2024年中期業(yè)績(jī)公告；公司2024年上半年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入210.46億，同比+1.5%，歸母凈利潤(rùn)14.40億，同比-38.7%；歸母核心凈利潤(rùn)18.40億，同比-31.7%。
　　營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，盈利能力有所承壓
　　2024年上半年公司實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入210.46億，同比+1.5%，主要系占集團(tuán)總收入60.6%的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)同比+4.6%至127.52億；社區(qū)增值服務(wù)占比全公司收入為9.5%，實(shí)現(xiàn)了6.0%的同比正增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)19.98億的收入；非業(yè)主增值服務(wù)業(yè)務(wù)同比-63.4%至3.56億，‘三供一業(yè)’業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)同比+30.6%至24.67億;城市服務(wù)業(yè)務(wù)收入同比下降9.4%至21.70億；商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)同比下降至37.9%至3.32億。公司核心基本盤物業(yè)管理服務(wù)保持穩(wěn)定，‘三供一業(yè)’業(yè)務(wù)板塊增長(zhǎng)迅速，整體營(yíng)收穩(wěn)中求進(jìn)。
　　2024年上半年公司綜合毛利率較去年同期下降3.7個(gè)百分點(diǎn)至21.2%，細(xì)分板塊看，物業(yè)管理服務(wù)毛利率同比下降3.1個(gè)百分點(diǎn)至22.9%，社區(qū)增值服務(wù)毛利率同比下降9.7%個(gè)百分點(diǎn)至39.0%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率同比下降19.7個(gè)百分點(diǎn)至-6.5%，‘三供一業(yè)’毛利同比上升2.5個(gè)百分點(diǎn)至9.7%，城市服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比下降5.1個(gè)百分點(diǎn)至16.0%，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)業(yè)務(wù)毛利率同比下降7.4個(gè)百分點(diǎn)至31.0%。物業(yè)管理各項(xiàng)業(yè)務(wù)毛利率出現(xiàn)下降。這里面既與公司主動(dòng)加強(qiáng)品質(zhì)服務(wù)成本上升，調(diào)整收入確認(rèn)方式有關(guān)，也有行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，新增項(xiàng)目利潤(rùn)率下降的原因。
　　增值業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，探索線下高頻服務(wù)模式
　　2024年上半年公司社區(qū)增值服務(wù)收入同比+6.0%至19.98億，占公司整體收入比重為9.5%（2023年同期為9.1%）；非業(yè)主增值服務(wù)收入同比-63.4%至3.56億，占公司整體收入比重為1.7%（2023年同期為4.7%），社區(qū)增值服務(wù)占比進(jìn)一步提高。同時(shí)，社區(qū)充電服務(wù)發(fā)展迅速，截至2024年6月末，「智享樓下充電」服務(wù)已覆蓋全國(guó)230個(gè)城市，累計(jì)運(yùn)營(yíng)近30萬充電插座，為超過200萬用戶提供充電服務(wù)。
　　投資建議：公司2024年上半年收入保持增長(zhǎng)但毛利率有所下行，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流和應(yīng)收賬款情況不及去年同期?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)尚在調(diào)整期，物業(yè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)未見緩和，公司資產(chǎn)負(fù)債表和毛利率有待進(jìn)一步優(yōu)化提升，我們調(diào)整公司2024-2026年EPS預(yù)測(cè)至0.41、0.49、0.55元/股（前值0.58、0.67、0.73元/股），下調(diào)至“增持”評(píng)級(jí)。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)行業(yè)下行超預(yù)期、收并購(gòu)項(xiàng)目存進(jìn)一步資產(chǎn)減值預(yù)期、未來物業(yè)費(fèi)收繳率低于預(yù)期。