>> 國海證券-新加坡視角：房屋養(yǎng)老金的國際經(jīng)驗(yàn)-240912
| 上傳日期： |
2024/9/13 |
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pdf 共17頁 |
來源： |
國海證券 |
| 評級(jí)： |
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作者： |
夏磊 |
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當(dāng)前，我國房屋養(yǎng)老金制度正處于探索建立階段，大家關(guān)注房屋養(yǎng)老金錢從哪來、如何用、怎么管等問題。我們從國際視角探索，不同國家如何通過征收住房維修基金實(shí)現(xiàn)房屋的長期維護(hù)。本文是該系列研究的第二篇：新加坡視角。
新加坡房屋分為組屋、共管式公寓、私人住宅和其他住宅，不同類型社區(qū)的維修翻新方式不同。據(jù)HDB統(tǒng)計(jì)，截至2018年居民對組屋、鄰居和社區(qū)設(shè)施的滿意度分別高達(dá)93%、95%和98.6%，在國際上，新加坡組屋模式被視為解決當(dāng)代住房問題的典范，組屋的維修與翻新由政府主導(dǎo)，市場實(shí)施，居民監(jiān)督。共管式公寓則由居民制定維修更新計(jì)劃及資金籌集，政府承擔(dān)監(jiān)督職責(zé)。
新加坡組屋的養(yǎng)老制度
1959年新加坡政府頒布《建屋與發(fā)展法》，1960年成立新加坡建屋發(fā)展局（HDB，Housing & Development Board），HDB負(fù)責(zé)新加坡的公共住房建設(shè)與管理，在全國范圍內(nèi)推行公共住宅建設(shè)計(jì)劃。
根據(jù)《Singapore's Housing Policies:1960-2013》，1964年新加坡推出“居者有其屋”計(jì)劃，改變原有租賃房屋的形式，開始以低價(jià)向中低收入家庭銷售公共住房，面向家庭月收入低于800新元的群體出售組屋，并可以使業(yè)主每月的按揭還款額少于需支付的租金。
這種公共住房即為新加坡的特色住宅類型“組屋”，向所有有住房需求的人提供配有現(xiàn)代設(shè)施的體面居所。根據(jù)新加坡統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2023年，居住在組屋的家庭戶占78%，可以說是新加坡最普遍的住宅類型。
1、為何制定組屋翻新計(jì)劃？
隨著經(jīng)濟(jì)水平提升，居民對居住環(huán)境提出了更高要求?！熬诱哂衅湮荨庇?jì)劃的實(shí)施使得組屋供給大幅增加，房屋自有率提升。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，新加坡的人均GDP從1960年的428美元升至1990年的11862美元，經(jīng)濟(jì)的繁榮帶來住房領(lǐng)域的消費(fèi)升級(jí)，從滿足居住轉(zhuǎn)向品質(zhì)需求。
組屋房齡增長，給居民生活帶來不便。據(jù)HDB統(tǒng)計(jì)，至1990年，新加坡66.8萬套已建成公共住宅中，20年-30年樓齡的老舊公共住宅占比達(dá)53.7%。早期公共住宅建筑逐漸老化，早期的設(shè)計(jì)和建造水平不再滿足居民生活需要，老年居民比例提升，停車位等公共設(shè)施短缺等問題逐漸顯現(xiàn)。
為應(yīng)對這些挑戰(zhàn)，讓舊組屋持續(xù)保持房產(chǎn)價(jià)值和宜居性，從20世紀(jì)90年代開始，HDB開始實(shí)行組屋翻新計(jì)劃，并以此來推動(dòng)新加坡的舊區(qū)改造。
2、組屋翻新計(jì)劃的變遷
新加坡組屋維修翻新包括日常維護(hù)和住宅重新發(fā)展計(jì)劃共同完成。
組屋的日常維護(hù)由業(yè)主、HDB分局、市鎮(zhèn)理事會(huì)三者共同參與。業(yè)主負(fù)責(zé)定期保養(yǎng)公寓個(gè)人區(qū)域，HDB會(huì)對具有專業(yè)資質(zhì)的承辦商進(jìn)行列表，以供屋主選擇。HDB分局會(huì)統(tǒng)一組織物業(yè)公司，提供全面的房屋管理及物業(yè)管理服務(wù)。市鎮(zhèn)理事會(huì)是自治法律實(shí)體，負(fù)責(zé)管理、維護(hù)和改善市區(qū)內(nèi)組屋住宅單位和商業(yè)物業(yè)的共同財(cái)產(chǎn)，包括走廊、露臺(tái)、電梯、水箱、公共照明和開放空間。
組屋的翻新是由HDB組織，在不同時(shí)期制定針對不同問題的維修計(jì)劃。當(dāng)前，新加坡政府開展住宅重新發(fā)展計(jì)劃，以保持老舊組屋的適住。包含家庭改善計(jì)劃（HIP）、電梯升級(jí)計(jì)劃（LUP）、鄰里重建計(jì)劃（NRP）、重塑我們的家園計(jì)劃（ROH）四類。
2007年HDB推出了家庭改善計(jì)劃代替主要翻新計(jì)劃和過渡期翻新延伸計(jì)劃中的室內(nèi)改進(jìn)項(xiàng)目。在99年的租約期內(nèi)，組屋將進(jìn)行兩次重大升級(jí)。第一個(gè)家庭改善計(jì)劃（HIP），幫助居民解決常見的維護(hù)問題，如混凝土剝落。第二輪政府改善計(jì)劃（HIP-II），旨在保障公寓的安全、宜居和保值。當(dāng)公寓被HDB列入HIP計(jì)劃，且75%以上符合條件的新加坡公民家庭投票支持HIP時(shí)，組屋的翻新工作才會(huì)開展。組屋的翻新工程由社會(huì)公司承包，居民成立鄰里工作委員會(huì)，監(jiān)督翻新工程的進(jìn)展以及收集和反饋居民意見。
3、錢從哪來、如何用、怎么管？
早期的組屋翻新，資金大部分由HDB承擔(dān)，業(yè)主支付少部分。如主要翻新計(jì)劃（MUP）中，據(jù)《The Straits Times》(2004/01/22)的報(bào)道，第一次享受此項(xiàng)計(jì)劃的新加坡公民，如選擇標(biāo)準(zhǔn)更新，即不增加使用面積，則只需支付7%~14%的更新費(fèi)用。以三房式為例，房主支付2700新元，HDB分擔(dān)34900新元。
當(dāng)前，組屋的維修資金包含日常維護(hù)費(fèi)以及住宅重新發(fā)展計(jì)劃資金共同完成。
組屋房主按月向市鎮(zhèn)理事會(huì)繳納維護(hù)費(fèi)。組屋通過收取維護(hù)費(fèi)（S&CC）來保持運(yùn)作，組屋房主每月需繳納給市鎮(zhèn)理事會(huì)的費(fèi)用，用來維護(hù)和升級(jí)組屋的公共區(qū)域。政府會(huì)根據(jù)屋主身份、屋主所擁有的財(cái)產(chǎn)情況對S&CC進(jìn)行部分退款，也會(huì)出臺(tái)保障計(jì)劃給予公民S&CC退還福利。根據(jù)新加坡市鎮(zhèn)理事會(huì)提供的信息，經(jīng)過優(yōu)惠措施后，組屋居民每月需支付的S&CC一般在20至115新元之間，各市鎮(zhèn)相同房型的月度S&CC存在個(gè)位數(shù)差異。
市鎮(zhèn)理事會(huì)資金按分配在日常維護(hù)及周期性維修中。根據(jù)《2017年鎮(zhèn)議會(huì)（儲(chǔ)備基金最低繳款）財(cái)務(wù)規(guī)則》，S&CC用于支付日常維護(hù)工作，如清潔工程，園藝維護(hù)，垃圾收集和建筑物維護(hù)等。在市鎮(zhèn)理事會(huì)收集的資金中（包括S&CC），26%用于儲(chǔ)備基金
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