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毛利率承壓，減值計(jì)提影響經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。2024年上半年，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入211.29億元，同比-42.67%，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)轉(zhuǎn)收入141億元，同比-54.72%，主要是受市場(chǎng)下行影響結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目減少所致。受資產(chǎn)減值計(jì)提影響，公司1H24歸母凈利潤(rùn)為-33.61億元，同比-319.39%；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為9.24%，同比減少5.63個(gè)百分點(diǎn)。
　　銷售保持行業(yè)第一梯隊(duì)，聚焦高能級(jí)城市。2024年上半年，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約面積240.3萬平方米，簽約金額361.1億元，穩(wěn)居行業(yè)銷售規(guī)模第一陣營(yíng)。憑借良好的投資布局，尤其在上海、廣州、北京、深圳、南京、武漢、西安等強(qiáng)能級(jí)城市的深厚積累，公司表現(xiàn)出較好的經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性。截至2024年6月末，公司總土地儲(chǔ)備約3589萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1599萬平方米，其中，一、二線城市占比約75%。
　　多元化業(yè)務(wù)保持高質(zhì)量發(fā)展。商業(yè)物業(yè)方面，公司2024年上半年各項(xiàng)關(guān)鍵經(jīng)營(yíng)指標(biāo)同比持續(xù)提升，客流同比+14%，銷售額同比+3%，會(huì)員數(shù)量同比+11%；寫字樓整體出租率較2023年末提升2.7%。物業(yè)服務(wù)方面，截至2024年6月末，金地智慧服務(wù)的合約管理面積約3.88億平方米，其中在管面積約2.41億平方米，持續(xù)夯實(shí)業(yè)務(wù)基本盤；同時(shí)，公司中標(biāo)深圳市光明區(qū)機(jī)關(guān)辦公區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等多個(gè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)政府公建、設(shè)施服務(wù)、合作醫(yī)院、合作院校等業(yè)務(wù)的持續(xù)突破，并在城市服務(wù)和團(tuán)餐業(yè)務(wù)兩大增值業(yè)務(wù)新賽道發(fā)展強(qiáng)勁，獲取多個(gè)城市服務(wù)和大型食材配送項(xiàng)目。
　　積極處置資產(chǎn)，保持財(cái)務(wù)安全底線。截至2024年6月末，公司持有貨幣資金231.2億元，資產(chǎn)負(fù)債率為68.3%，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為60.0%，凈負(fù)債率為53.0%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.38%。同時(shí)，公司通過處置西安西灃路舊改項(xiàng)目DK2-1一級(jí)土地整理地塊、退出紹興都會(huì)云上項(xiàng)目股權(quán)等，持續(xù)推動(dòng)多個(gè)項(xiàng)目的投后管理工作，始終將負(fù)債規(guī)模和融資成本保持在合理水平。截至2024年6月末，公司計(jì)息負(fù)債余額為817億元。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評(píng)級(jí)。由于2023年行業(yè)價(jià)格和銷售下行速度超預(yù)期，造成公司計(jì)提減值和短期結(jié)算利潤(rùn)率下行較大。我們認(rèn)為企業(yè)當(dāng)前凈利潤(rùn)不能反映后續(xù)潛在盈利變化，考慮政策端發(fā)力，資產(chǎn)價(jià)格在逐步尋底，后續(xù)存在資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)空間，采用PB方式估值更符合當(dāng)前市場(chǎng)變化。我們預(yù)測(cè)公司2024年EPS為-0.38元，每股凈資產(chǎn)為14.03元，給予0.35-0.40倍PB，對(duì)應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為每股4.91-5.61元。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）銷售和結(jié)算不及預(yù)期；2）行業(yè)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。