>> 招商證券-金地集團(tuán)(600383)業(yè)績及業(yè)務(wù)規(guī)模收縮，增量資金落地概率或提升-240409
| 上傳日期： |
2024/4/9 |
大小： |
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| 格式： |
pdf 共8頁 |
來源： |
招商證券 |
| 評級： |
增持（下調(diào)） |
作者： |
趙可 |
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（1）業(yè)績方面，歸母凈利潤同比減少86%，與業(yè)績預(yù)告一致；（2）經(jīng)營層面，銷售規(guī)模同比下降31%，拿地力度繼續(xù)減弱；（3）財務(wù)方面，賬面現(xiàn)金進(jìn)一步收縮，短期負(fù)債占比走高；公開債務(wù)方面，今年以來公司債券均已如期兌付，未來24年5、6月為境內(nèi)債還款集中期；融資方面，公司積極探索多種融資渠道，“增量資金”落地概率或提升，近期公司債券價格修復(fù)或反映市場對公司資金面壓力緩釋的判斷。此外，在估值方面，當(dāng)前公司P/B低于樣本“展期組”中位數(shù)，考慮到公司過去整體現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)長期保持以經(jīng)營性現(xiàn)金流入為主導(dǎo)的良好特征，或表現(xiàn)出強(qiáng)于一般房企的韌性，再考慮到24年6月后公司公開債年內(nèi)償還壓力也將隨時間推移而減小，且25、26年后公開債規(guī)模較24年明顯減小，可關(guān)注公司未來銷售、資產(chǎn)交易和增量資金落地進(jìn)度對現(xiàn)金流的影響，預(yù)計(jì)2024/2025/2026年EPS分別為0.04/0.04/0.04元（同比分別-79%/-3%/+3%），對應(yīng)P/B分別0.25/0.25/0.25倍，給予“增持”評級。
?。?）歸母凈利潤同比減少86%，與業(yè)績預(yù)告一致。
公司23年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入/營業(yè)利潤/歸母凈利潤分別為980億元/59億元/9億元，同比分別-18.4%/-54.2%/-85.5%，歸母凈利潤規(guī)模及增速與業(yè)績預(yù)告一致（業(yè)績預(yù)告23年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤7.5~9.0億元，同比減少85.3%~87.7%）。（i）2023年度，公司營收出現(xiàn)負(fù)增長，主因房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算收入減少（同比-21.7%），滯后反映過去公司銷售規(guī)模下滑；（ii）營業(yè)利潤增速低于營業(yè)收入：具體看，公司毛利率較22年下降3.3 PCT至17.4%（其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率較22年下降3.8 PCT至16.2%），銷售/管理/財務(wù)費(fèi)用率分別較22年增加0.7 PCT/0.5 PCT/0.4 PCT至3.0%/4.7%/1.1%，投資凈收益（20億元）較22年減少20億元，公允價值變動凈收益（4億元）較22年減少9億元，上述毛利率下滑、三費(fèi)費(fèi)率提升、投資收益減少、公允價值變動凈收益減少，共同造成公司營業(yè)利潤同比增速低于營收，而資產(chǎn)減值損失（24億元）較22年減少13億元，則在一定程度上形成對沖作用；（iii）歸母凈利潤增速低于營業(yè)利潤：主要因?yàn)閳蟾嫫趦?nèi)結(jié)算權(quán)益比下降（23年歸母凈利潤占凈利潤的比例較22年下降39 PCT至28%），而所得稅費(fèi)用減少（23年所得稅費(fèi)用較22年減少10億元至29億元）形成一定對沖作用。
展望未來，24年公司計(jì)劃新開工/竣工面積分別為183萬平方米/1074萬平方米（較23年實(shí)際完成額分別減少41.5%/20.0%），23年末合同負(fù)債658億元（較22年底-14.3%）對營收的保障系數(shù)為0.67（略高于22年的0.64），再考慮到過去兩年房價的下行壓力等，判斷公司后續(xù)業(yè)績或仍承壓。
?。?）銷售規(guī)模同比下降31%，拿地力度繼續(xù)減弱。
銷售方面，公司年報顯示其23年全口徑銷售額1536億元（同比-30.8%，同期克而瑞百強(qiáng)房企為-17.6%），位列行業(yè)第十（較22年下滑三名，克而瑞口徑）。至于銷售面積，克而瑞數(shù)據(jù)顯示公司23年全口徑銷售面積877萬平方米（同比-14.0%），對應(yīng)估算銷售均價約1.75萬元/平方米（同比-19.5%）。
拿地方面，23年公司新增全口徑計(jì)容建面/總地價分別為95萬平方米/125億元（分別同比-61.7%/-66.0%），對應(yīng)樓面均價1.32萬元/平（同比-11.3%），23年投資力度（全口徑拿地額/全口徑銷售額）8.1%（較22年-8.5 PCT），在23年市場景氣度下降、銷售規(guī)?？s小、債券價格面臨波動情況下，公司拿地更為審慎，量入為出，主要聚焦高能級城市（上海、杭州、南京、西安等）。
土儲方面，截至23年底公司總土地儲備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲備約1800萬平方米。
往后看，考慮到公司投資力度持續(xù)收縮，后續(xù)公司推盤總量和結(jié)構(gòu)或都將對銷售形成一定壓力。
?。?）財務(wù)方面，賬面現(xiàn)金進(jìn)一步收縮，短期負(fù)債占比走高；公開債務(wù)方面，今年以來公司債券均已如期付息兌付，未來24年5、6月為境內(nèi)債還款集中期；融資方面，公司積極探索多種融資渠道，“增量資金”落地概率或提升，近期公司債券價格修復(fù)或反映市場對公司資金面壓力緩釋的判斷。
財務(wù)方面，截至2023年底，公司有息負(fù)債金額919億元（同比-20.2%），合并報表層面貨幣資金297億元（同比-45.4%），母公司層面貨幣資金20.9億元（同比-87.5%），扣預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率61.3%（較22年-4.0 PCT），凈負(fù)債率53.2%（較22年+1.0 PCT）。期限上看，短期有息負(fù)債占比44.4%，較22年上升8.5 PCT；來源上看，銀行借款/公開市場融資占比分別為75.5%/24.5%，公開市場融資占比持續(xù)下降；綜合融資成本較22年降低17BP至4.36%。
現(xiàn)金流方面，23年末公司整體資金鏈（過去四個季度的現(xiàn)金總流入/過去四個季度的總流出）為87%，自22Q4開始整體資金鏈逐季走弱，但過去因?yàn)楣菊w現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)長期保持以經(jīng)營性現(xiàn)金流入為主導(dǎo)的良好特征，公司表現(xiàn)出強(qiáng)于一般房企的韌性。
公開債務(wù)方面，截至2024年4月8日，公司境內(nèi)2024/2025/2026年待償還現(xiàn)金流分別為70/43/26億人民幣（2024年后公司境內(nèi)公開債規(guī)模明顯減小，2026年
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