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2023年年報(bào)點(diǎn)評：房地產(chǎn)結(jié)轉(zhuǎn)規(guī)模減少致收入下滑。2023年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入981.25億元，同比-18.37%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤8.88億元，同比-85.48%。受市場下行影響，截止2023年末，公司房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算面積486.34萬平方米，同比-21.13%；結(jié)算收入854.69億元，同比-21.72%，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率為16.16%。
　　融資成本保持下行，堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線。截至2023年末，公司持有貨幣資金297.4億元、有息負(fù)債合計(jì)人民幣919.06億元，同比-20.2%，其中，銀行借款占比為75.52%，公開市場融資占比為24.48%。此外，公司繼續(xù)保持負(fù)債規(guī)模和融資成本在合理水平，截止2023年12月31日，公司資產(chǎn)負(fù)債率為68.7%、剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.3%、凈負(fù)債率為53.2%，債務(wù)融資加權(quán)平均成本進(jìn)一步下降至為4.36%。
　　銷售規(guī)模保持行業(yè)第一梯隊(duì)，有序補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。截至2023年12月31日，公司實(shí)現(xiàn)簽約金額1535.5億元，銷售業(yè)績依然保持在行業(yè)第一梯隊(duì)，并完成高質(zhì)量交付房屋11.3萬余套；全年新開工面積約313萬平方米，竣工面積約1343萬平方米。2023年，公司堅(jiān)持深耕高能級城市，提高投資標(biāo)準(zhǔn)，量入為出優(yōu)化配置投資資源，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土地儲(chǔ)備約95萬平方米，總投資額約125億元。截止2023年末，公司總土地儲(chǔ)備約4100萬平方米，權(quán)益土地儲(chǔ)備約1800萬平方米，其中，一、二線城市占比約73%。
　　多元化業(yè)務(wù)保持高質(zhì)量發(fā)展。截至2023年末，金地智慧服務(wù)合約管理面積約3.91億平方米，其中在管面積約2.31億平方米。2023年，金地集團(tuán)代建業(yè)務(wù)繼續(xù)保持高質(zhì)量增長，布局全國57座城市，管理服務(wù)項(xiàng)目超190個(gè)；累計(jì)簽約管理面積超2870萬平方米，其中住宅項(xiàng)目累計(jì)簽約管理面積超1951萬平方米，商辦項(xiàng)目累計(jì)簽約管理面積超325萬平方米，政府公建項(xiàng)目累計(jì)簽約管理面積超594萬平方米；住宅項(xiàng)目累計(jì)簽約貨值超2399億元，商辦項(xiàng)目累計(jì)簽約管理投資規(guī)模超742億元。
　　投資建議：維持“優(yōu)于大市”評級。由于2023年行業(yè)價(jià)格和銷售下行速度超預(yù)期，造成公司計(jì)提減值和成本化等，造成短期結(jié)算利潤率短期下行較大。我們認(rèn)為企業(yè)當(dāng)前凈利潤不能反應(yīng)后續(xù)潛在盈利變化，考慮政策端發(fā)力，資產(chǎn)價(jià)格在逐步尋底，后續(xù)存在資產(chǎn)價(jià)格修復(fù)空間，采用PB方式估值更符合當(dāng)前市場變化。我們預(yù)測公司2024年EPS為0.22元，每股凈資產(chǎn)為14.63元，給予0.35-0.40倍PB，對應(yīng)合理價(jià)值區(qū)間為每股5.12-5.85元。風(fēng)險(xiǎn)提示：1）銷售和結(jié)算不及預(yù)期；2）行業(yè)面臨下行風(fēng)險(xiǎn)。