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事項(xiàng)：
　　中共中央政治局：要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)，對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
　　評(píng)論：
　　本次會(huì)議首提“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，表述決心超預(yù)期，但暫未提及新的政策框架。本次會(huì)議指出地產(chǎn)政策調(diào)控方向有：1）加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，保障地產(chǎn)融資；2）調(diào)整住房限購(gòu)政策，主要針對(duì)仍然保持較嚴(yán)格限購(gòu)政策的北京、上海、深圳；3）降低存量房貸利率，意在減輕已購(gòu)房者還款壓力，縮短居民降杠桿周期，修復(fù)家庭資產(chǎn)負(fù)債表；4）對(duì)商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)去庫(kù)存問(wèn)題，以及住建部多次提出建設(shè)“好房子”的要求；5）進(jìn)一步做好保交房工作。
　　在當(dāng)前的地產(chǎn)政策框架下，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能難以快速止跌回穩(wěn)。1）對(duì)于核心城市，當(dāng)前地產(chǎn)問(wèn)題更多在于房?jī)r(jià)下行，主要原因是購(gòu)房者出價(jià)能力下滑，以及業(yè)主對(duì)住宅的資產(chǎn)配置意愿降低，背后都指向收入預(yù)期下行；低能級(jí)城市則面臨庫(kù)存去化問(wèn)題，由于住宅不是消耗品，并非純靠銷售回暖去化庫(kù)存，而是靠產(chǎn)業(yè)和人口擴(kuò)張消化。2）從會(huì)議表述來(lái)看，當(dāng)前地產(chǎn)政策仍延續(xù)去庫(kù)存、刺激需求、改善房企融資等框架推進(jìn)，僅從地產(chǎn)政策來(lái)看，可能難以解決收入預(yù)期和供給過(guò)剩的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)可能難以快速止跌回穩(wěn)，仍需要有新的政策框架出臺(tái)。
　　國(guó)內(nèi)地產(chǎn)供給過(guò)剩問(wèn)題對(duì)宏觀的傳導(dǎo)本質(zhì)在于地方政府降杠桿，海外案例的重點(diǎn)也在于降杠桿結(jié)束后地產(chǎn)才有趨勢(shì)性機(jī)會(huì)，我們認(rèn)為地產(chǎn)回穩(wěn)應(yīng)當(dāng)在廣義財(cái)政下滑結(jié)束后，本輪財(cái)政政策發(fā)力開(kāi)始觸及根本問(wèn)題。1）復(fù)盤日美經(jīng)驗(yàn)，2008年美國(guó)房?jī)r(jià)下跌除引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)外，更重要的是對(duì)居民資產(chǎn)負(fù)債表產(chǎn)生較大影響，從而引發(fā)居民杠桿率下降，在2012年居民杠桿率快速下跌階段過(guò)后，通縮壓力才有一定緩解；而日本1997年-2002年真正的危機(jī)階段，核心是非金融企業(yè)降杠桿。2）國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)外溢的核心是，土地財(cái)政的快速下滑，導(dǎo)致過(guò)去賣地謀發(fā)展模式終結(jié)（詳見(jiàn)報(bào)告《大拐點(diǎn)的宿命——地產(chǎn)大變革研究之經(jīng)濟(jì)篇》），地方政府縮表，城市產(chǎn)業(yè)招商引資、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)速度放緩，真正消化庫(kù)存的產(chǎn)業(yè)、人口增速放緩。3）廣義財(cái)政發(fā)力，有望為地產(chǎn)達(dá)到新均衡提供前提條件
　　投資建議：本輪政策博弈與過(guò)去不同的是，本輪博弈本質(zhì)是財(cái)政政策超預(yù)期，而非地產(chǎn)政策作用。雖然地產(chǎn)止跌回穩(wěn)有一定難度，但財(cái)政發(fā)力促進(jìn)經(jīng)濟(jì)回升向好，是未來(lái)展望地產(chǎn)達(dá)到新均衡的前提。建議重點(diǎn)關(guān)注港股頭部國(guó)央企，華潤(rùn)置地、華潤(rùn)萬(wàn)象生活、綠城中國(guó)、中國(guó)海外發(fā)展，以及可能作為政策抓手的A股地方國(guó)企，城建發(fā)展、天地源等。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：政策效果不及預(yù)期，負(fù)反饋延續(xù)