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事件：碧桂園服務(wù)出售珠海萬達(dá)1.49%股權(quán)，回籠現(xiàn)金31.4億元。
　　9月25日，碧桂園服務(wù)發(fā)布公告，出售珠海萬達(dá)1.49%股權(quán)（107,945,650股），對價(jià)約為人民幣31.4億元（股份于2021年7月購入，初始購買價(jià)為26.8億元），出售完成后，碧桂園服務(wù)仍持有珠海萬達(dá)0.31%的股份（22,109,350股）。
　　碧桂園服務(wù)2024年上半年實(shí)現(xiàn)收入210.5億元，同比增長1.5%，毛利44.5億元，同比減少13.7%，歸母凈利潤14.4億元，同比減少38.7%，剔除商譽(yù)減值、收并購帶來的客戶關(guān)系攤銷等影響后的核心歸母凈利潤18.4億元，同比減少31.7%，經(jīng)營活動產(chǎn)生現(xiàn)金流凈額2.7億元，同比下降87.7%。
　　點(diǎn)評：項(xiàng)目儲備豐富，物管基本盤穩(wěn)健，現(xiàn)金流有待改善，關(guān)注應(yīng)收款收繳。
　　1）聚焦核心業(yè)務(wù)，經(jīng)營深度調(diào)整。2024H1公司物業(yè)管理/非業(yè)主增值/三供一業(yè)/社區(qū)增值/城市服務(wù)/商業(yè)運(yùn)營分別實(shí)現(xiàn)收入128/4/25/20/22/3億元，物業(yè)管理穩(wěn)健增長，收入同比+4.6%，三供一業(yè)較快增長，收入同比+23.8%，物管基本盤依舊穩(wěn)固；非業(yè)主增值收入占比降低至1.7%，未來房地產(chǎn)市場直接影響較為有限；社區(qū)增值業(yè)務(wù)收入同比增加6%，主要源于本地生活服務(wù)（含家裝中介服務(wù)）的收入增加，但由于利潤率較高的社區(qū)傳媒業(yè)務(wù)簽約量和客單價(jià)有所下降，社區(qū)增值業(yè)務(wù)毛利率同比下滑約10pct至39%?？傮w上看，社區(qū)增值板塊聚焦居民社區(qū)消費(fèi)，增長潛力較大且毛利率較高，是公司未來利潤增長的重要發(fā)力點(diǎn)。
　　2）在管規(guī)模行業(yè)領(lǐng)先，項(xiàng)目儲備豐富。截至2024年上半年在管面積10.1億平（除三供一業(yè)外），合約面積約16.3億平，仍有大量儲備項(xiàng)目待轉(zhuǎn)化；三供一業(yè)作為公司特色業(yè)務(wù)，與合作方多年深度合作，已形成較好的口碑和較高的品牌美譽(yù)度，公司承接了大量石油石化企業(yè)辦公樓、公寓、職工食堂等的物業(yè)管理服務(wù)，并拓展企業(yè)生產(chǎn)技術(shù)服務(wù)和后勤服務(wù)，擴(kuò)大服務(wù)范圍，打開業(yè)務(wù)增長空間。
　　3）經(jīng)營現(xiàn)金流有待改善，關(guān)注應(yīng)收款回款情況。截至2024年6月30日，公司貿(mào)易應(yīng)收款總額約220億元（其中關(guān)聯(lián)方29億元，已計(jì)提減值21.5億元，關(guān)聯(lián)方應(yīng)收款總額及減值撥備均較2023年末小幅減少），公司上半年經(jīng)營現(xiàn)金流2.7億元，較去年同期（21.9億元）下降87.7%，主要由于凈利潤下滑、收繳率下降導(dǎo)致應(yīng)收賬款增加等，公司已成立追討欠款委員會，對逾期應(yīng)收賬款采取以資抵債、訴訟/仲裁等措施，后續(xù)回款情況有待觀察。
　　盈利預(yù)測、估值與評級：公司作為物管龍頭，具備品牌優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，核心業(yè)務(wù)穩(wěn)健開展，短期受地產(chǎn)行業(yè)影響，應(yīng)收款及商譽(yù)減值存在一定不確定性，我們維持公司2024-2026年歸母凈利潤預(yù)測為22/25/27億元，對應(yīng)PE為7.4/6.5/6.0倍，行業(yè)龍頭估值具備吸引力，維持“增持”評級。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：增值服務(wù)開展不及預(yù)期，商譽(yù)減值和應(yīng)收款減值具有不確定性。