>> 方正證券-房地產(chǎn)行業(yè)2024Q3業(yè)績前瞻：業(yè)績或仍將磨底，期待政策發(fā)力見效-241015
| 上傳日期： |
2024/10/16 |
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| 386KB |
| 格式： |
pdf 共3頁 |
來源： |
方正證券 |
| 評級： |
推薦 |
作者： |
劉清海 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產(chǎn) |
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銷售表現(xiàn)：1-9月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額2.6萬億元，同比-36.6%。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)層面：2024年1-8月全國實現(xiàn)商品房銷售面積6.1億㎡，累計同比-18.0%，相較1-7月累計降幅收窄0.6pct。實現(xiàn)商品房銷售額6.0萬億元，累計同比-23.6%，相較1-7月累計降幅收窄0.7pct，商品房銷售降幅顯著收窄；全國實現(xiàn)房地產(chǎn)到位資金7.0萬億元，累計同比-20.2%，相比1-7月降幅收窄1.1pct，“白名單”工作不斷推進，開發(fā)到位資金降幅持續(xù)收窄，伴隨“收儲”與“退地”的加速落實，房企融資環(huán)境有望持續(xù)優(yōu)化；房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額實現(xiàn)6.9萬億元，累計同比-10.2%，8月單月同比10.2%，較7月單月同比降幅收窄0.6pct，房企投資意愿略有改善。百強房企層面：根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-9月百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額26338.2億元，同比降低36.6%，降幅較8月基本持平。分季度來看，百強房企前三個季度的業(yè)績規(guī)模均保持在歷史低位。
政策環(huán)境：首提“止跌回穩(wěn)”，政策推進超預(yù)期，更多財政政策值得期待?！爸沟胤€(wěn)”是中央層面的首次表述，中央對房地產(chǎn)的指示明確，要求各地做好穩(wěn)市場交易和價格的工作。對標歷史，本輪政策力度不亞于歷年樓市拐點政策，517會議后地產(chǎn)政策頻出：①央行推出3000億保障性住房再貸款支持收儲；②全面取消房貸利率下限；③引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率下調(diào),預(yù)期平均降幅50BP；④廣州全面松綁限購，其余一線城市不同程度優(yōu)化限購政策；⑤此外鼓勵性購房政策不斷出臺，疊加連續(xù)的降息與降準，樓市政策推進的速度與力度均超預(yù)期。但從2014-2015年樓市企穩(wěn)的經(jīng)驗看，止跌回穩(wěn)亟需財政力量發(fā)力，后續(xù)更多財政政策值得期待，近期財政部會議已明確財政發(fā)力方向?qū)⒓性谑諆?回收閑置用地等方面。
量價基礎(chǔ)：地產(chǎn)量價充分調(diào)整，樓市止跌回穩(wěn)具備基礎(chǔ)。新房銷量層面，已跌破中長期中樞：2024年全年商品房銷量預(yù)計為9.5億㎡，較21年高點近乎減半，銷量已跌破中長期中樞（11億㎡）；住房總需求層面，二手房銷售近乎翻倍，總需求穩(wěn)定：2024年二手住宅銷售面積預(yù)計達7.8億㎡（yoy+10%，較22年翻倍），近三年住房總交易（新房+二手）相對平穩(wěn)；房價層面，租金收益率逐漸靠攏無風險收益率，房價調(diào)整充分：24年上半年重點50城租金收益率已達2.03%，幾乎持平于10年期國債到期收益率（2.19%），房價已逐步回歸合理估值。我國房地產(chǎn)市場銷量已跌破合理中樞，價格已回歸合理估值，同時政策開始發(fā)力，樓市量價企穩(wěn)具備基礎(chǔ)。但參考過往樓市企穩(wěn)的經(jīng)驗，當下樓市企穩(wěn)仍需要等待一定的傳導(dǎo)過程。
24Q3業(yè)績前瞻：預(yù)計14家樣本開發(fā)標的Q3單季度營收同比-8.6%/歸母凈利-3.2%。根據(jù)Wind年度一致預(yù)測，結(jié)合24H1已實現(xiàn)業(yè)績推導(dǎo)出24H2一致預(yù)測，假設(shè)24Q3單季度業(yè)績增速與24H2一致，則14家A股樣本房地產(chǎn)開發(fā)標的24Q3單季度營收3092.4億元（yoy-8.6%），24年前三季度合計營收8908.6億元（yoy-17.1%）；24Q3單季度歸母凈利潤66.8億元（yoy3.2%）。綜合看來，房地產(chǎn)板塊業(yè)績?nèi)栽谀サ?，但行業(yè)22年后投資拿地質(zhì)量更高，由于銷售到結(jié)轉(zhuǎn)為收入之間存在一定周期，22年后獲取并銷售的項目有望在24年后逐漸結(jié)轉(zhuǎn)，進而改善報表。
投資建議：24Q3房地產(chǎn)板塊業(yè)績或仍將磨底，但9月開始政策連發(fā)，中央態(tài)度堅定，樓市有望持續(xù)維持量升價穩(wěn)態(tài)勢，房企后續(xù)減值壓力或?qū)p弱。此外伴隨止跌回穩(wěn)的政策基調(diào)，房企銷售有望顯著改善，進而逐漸傳導(dǎo)至營收與盈利能力的改善。標的方面重點關(guān)注：我愛我家、新城控股、龍湖集團、建發(fā)國際集團。此外，建議關(guān)注：①二手房（我愛我家、貝殼-W）；②商業(yè)運營和地產(chǎn)開發(fā)雙輪驅(qū)動（新城控股、龍湖集團、華潤置地）；③高股息及現(xiàn)金流健康的物管公司（南都物業(yè)、招商積余、保利物業(yè)）；④一二線城市的純開發(fā)企業(yè)（招商蛇口、中國海外發(fā)展、建發(fā)國際集團、保利發(fā)展）。
風險提示：政策落地不及預(yù)期；信用風險持續(xù)蔓延；樓市回暖不及預(yù)期。
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