>> 中銀證券-房地產行業(yè)第43周周報(10月19日-10月25日)：本周新房二手房成交均走弱，新增與存量房貸利率下調均落地-241031
| 上傳日期： |
2024/10/31 |
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| 2045KB |
| 格式： |
pdf 共24頁 |
來源： |
中銀證券 |
| 評級： |
強大于市 |
作者： |
夏亦豐,許佳璐 |
| 行業(yè)名稱： |
房地產 |
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新房成交面積同環(huán)比均由正轉負。二手房成交面積環(huán)比由正轉負，同比漲幅收窄。新房庫存面積同環(huán)比均下降;去化周期環(huán)比下降，同比上升。
核心觀點
新房成交面積同環(huán)比均由正轉負。40個城市新房成交面積為337.7萬平，環(huán)比下降7.7%，同比下降6.1%，同比較上周下降了16.4個百分點。一、二、三四線城市新房成交面積環(huán)比增速分別為-4.6%、-3.1%、-16.7%，同比增速分別為7.7%、-19.2%、13.4%，其中一線城市同比漲幅收窄，同比漲幅較上周收窄了9.4個百分點；二線城市同比降幅較上周擴大了17.3個百分點；三四線城市同比漲幅收窄，同比增速較上周收窄了20.6個百分點。
二手房成交面積環(huán)比由正轉負，同比漲幅收窄。18個城市成交面積為220.8萬平，環(huán)比下降3.7%，同比上升15.2%，同比漲幅收窄，同比漲幅較上周收窄了9.1個百分點。一、二、三四線城市環(huán)比增速分別為-4.2%、-4.4%、-0.7%，同比增速分別為70.3%、-9.3%、-9.3%。一線城市同比漲幅收窄，同比漲幅較上周收窄了16.9個百分點，二線城市同比增速由正轉負，同比增速較上周下降了9.5個百分點，三四線城市同比降幅收窄，同比降幅較上周收窄了0.8個百分點。
新房庫存面積同環(huán)比均下降;去化周期環(huán)比下降，同比上升。12個城市新房庫存面積為9629萬平，環(huán)比增速為-0.4%，同比增速為-5.0%；去化周期為20.2個月，環(huán)比下降0.3個月，同比上升1.6個月。一、二、三四線城市新房庫存面積去化周期分別為20.7、17.2、74.6個月，一、二線城市環(huán)比分別下降0.1、0.5個月，三四線城市環(huán)比上升0.9個月。一、三四線城市同比分別上升2.4、14.4個月，二線城市同比下降0.1個月。
土地市場環(huán)比量價齊跌，溢價率同環(huán)比均上升。成交土地規(guī)劃建面為1602.5萬平，環(huán)比下降9.4%，同比下降49.6%；成交土地總價為346.5億元，環(huán)比下降24.6%，同比下降42.8%；成交土地樓面均價為2162元/平，環(huán)比下降16.9%，同比上升13.6%；土地溢價率為1.9%，環(huán)比上升0.2個百分點，同比上升0.1個百分點。
房企國內債券發(fā)行規(guī)模環(huán)比上升，同比下降。房地產行業(yè)國內債券總發(fā)行量為73.4億元，環(huán)比上升13.5%，同比下降56.3%（前值：-56.5%）?？們斶€量為63.7億元，環(huán)比下降28.3%，同比下降65.3%（前值：-15.5%）；凈融資額為9.7億元。
板塊收益保持不變。房地產行業(yè)絕對收益為3.0%，與上周持平，房地產行業(yè)相對收益為2.2%，較上周上升0.2pct。房地產板塊PE為22.14X，較上周上升0.48X。
政策
本周新增房貸利率、存量房貸利率下調均落地，有效減少居民利息支出。10月21日，央行公布了最新LPR，1年期和5年期以上LPR分別為3.1%、3.6%，均下降25BP。本次LPR下調后，除了京、滬、深三個一線城市以外，全國其他大部分城市的房貸利率都將降至3%以下。10月25日，多家大型銀行下調存量房貸利率至LPR-30BP。我們認為，對于已有購房意愿的居民來說，LPR的下調對于購房意愿轉化為實際成交起到了一定刺激作用；對于存量購房者來說，存量房貸利率下調能緩解月供壓力，一定程度上減少提前還貸的現象。
投資建議
我們認為，當前行業(yè)政策大方向已經明確，指向支持推動房地產市場“止跌回穩(wěn)”。下一階段，地產的基本面的演繹會是“量穩(wěn)價跌”到“量增價穩(wěn)”，再到“量價齊穩(wěn)”，整個修復周期預計會在12-15個月左右。從地產板塊的投資機會角度，短期來看，10月LPR下調后減少了居民的購房成本；接下來可以關注11月初的美國大選結果和美聯儲會議，這也將是全球資金對國內資產做出投資決策的重要判斷依據，但目前這兩塊的預期仍不明朗，因此11月的國內地產行情將主要依據于國內本身的基本面數據的修復，目前看我們預計11月中旬的統(tǒng)計局數據（反映10月數據）相對樂觀，疊加當前政策傳導和年底各開發(fā)商沖刺業(yè)績，我們認為需重視Q4地產板塊的投資機會。
現階段我們建議關注兩條主線：1）政策寬松后預期能有改善的底部反轉彈性標的：萬科A、金地集團、金地商置、龍湖集團、新城控股。2）后續(xù)政策發(fā)力針對性較強的、核心城市布局為主的標的：綠城中國、城建發(fā)展、招商蛇口、華潤置地、保利發(fā)展、濱江集團、華發(fā)股份。
風險提示
房地產調控升級；銷售超預期下行；融資收緊。
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