>> 浙商證券-招商蛇口(001979)更新報告：聚焦核心，厚積薄發(fā)-241108
| 上傳日期： |
2024/11/8 |
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| 格式： |
pdf 共4頁 |
來源： |
浙商證券 |
| 評級： |
買入 |
作者： |
楊凡 |
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投資要點
一句話邏輯：招商蛇口是頭部優(yōu)質房企，城市聚焦戰(zhàn)略帶動銷售增長彈性大。
超預期邏輯：
1）海外擾動變量減少，地產政策預期走強
9月26日政治局會議強調要促進房地產市場“止跌回穩(wěn)”，此后10月17日住建部等五部門聯(lián)合推出房地產市場政策“組合拳”以提振市場信心。11月6日，隨著美國大選結果落定，短期海外擾動因素變量減少。雖然我們認為中國地產行情的持續(xù)主要是受中國政策的影響，但是特朗普當選美國總統(tǒng)可能會加強市場對國內政策發(fā)力的預期。出于對出口的擔憂，市場對國內拉動投資政策的預期會升溫。此外，特朗普在選舉過程中提出的施政方針，始終強調降息提振美國經濟，美國進一步降息的預期升溫，等同于預期人民幣匯率對中國降息的約束會下降，中國貨幣寬松空間加大。這些預期的演繹我們認為會助推地產板塊的Beta行情。在此背景下，優(yōu)質頭部房企開發(fā)商，例如招商蛇口，有望受益于政策發(fā)力帶來的估值修復以及后續(xù)基本面修復。
2）核心城市十月表現(xiàn)強，聚焦核心城市策略有望率先受益
926新政后，核心城市回暖趨勢良好。從新房端來看，根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，10月（1-27日）30城新房網簽面積環(huán)比增長35%。11月第一周（10月28日-11月3日）成交同環(huán)比均上漲，漲幅約15%，周度數(shù)據(jù)來看市場保持較好恢復趨勢。從核心城市二手房數(shù)據(jù)來看，根據(jù)冰山指數(shù)統(tǒng)計，10月1-27日，一線城市中北上深廣四個城市二手房認購套數(shù)環(huán)比及同比增幅分別為+31%/+36%、+54%/+59%、+90%/+99%、+100%/+80%，同環(huán)比均保持高增；掛牌量來看，北京、上海及廣州掛牌量均有所下降，分別下降457、570、1316套，表明市場拋壓減弱，我們認為這將有助于市場房價企穩(wěn)。2023年招商蛇口在“核心6+10城”的投資金額占比達88%，2024年1-9月公司拿地100%位于核心一二線城市。公司在核心城市持續(xù)深耕和補充土儲，我們認為這將使得公司在核心城市基本面修復時期率先收獲銷售回暖。
3）打響房企“股票回購增持再貸款”第一槍
2024年10月13日，公司董事長蔣鐵峰先生提議回購公司股票，回購金額在3.51億元-7.02億元，回購的股份擬全部予以注銷并減少公司注冊資本。10月18日，中國人民銀行設立股票回購增持再貸款支持維護資本市場穩(wěn)定運行，首期額度3000億元，年利率1.75%，期限1年，可視情況展期。10月20日，公司正式宣布與招商銀行深圳分行簽署《合作協(xié)議》，并獲得該行出具的《貸款承諾函》，將為公司股票回購提供不超過7.02億元的貸款，招商蛇口成為獲得房企股票回購增持再貸款的第一家公司。我們認為公司回購股份，既體現(xiàn)了管理層對公司市值的積極維護，也顯示出管理層對公司發(fā)展的信心。
檢驗與催化
1）銷售規(guī)模穩(wěn)居行業(yè)TOP5，10月同比增幅優(yōu)于百強房企
根據(jù)克而瑞統(tǒng)計，公司1-10月全口徑銷售金額1674億元，同比下降32.3%，銷售規(guī)模仍穩(wěn)居行業(yè)TOP5。2024年10月公司銷售金額為223億元，環(huán)比增長56.9%，同比增長8.9%，增幅優(yōu)于百強房企單月同比7.1%。在市場持續(xù)修復的背景下，公司憑借持續(xù)深耕核心城市的策略以及豐厚的土儲資源，銷售具備較高彈性的優(yōu)勢或將逐步體現(xiàn)。
2）資源聚焦核心城市，蟬聯(lián)上海市拿地榜首
2024Q1-3公司拿地金額289億元，拿地力度20%，獲取項目全部位于一二線城市，其中一線及二線金額占比分別為72%、28%。此外，公司持續(xù)重倉上海，2024Q1-3公司在上海拿地金額157億元，單城市占比54%，拿地金額及數(shù)量均位于上海市第一位。2022年及2023年公司于上海分別獲取10宗及6宗土地，均為上海市當年拿地數(shù)量最多的房企。
3）輕裝上陣，周期下行時積極計提減值
2021-2023年公司資產減值損失總計107億元占三年利潤總額20%，我們認為公司積極計提減值，為后續(xù)結轉利潤修復奠定了扎實的基礎。2024Q4政策持續(xù)發(fā)力的情形下，我們認為行業(yè)基本面有望逐漸好轉，公司進一步計提減值的風險降低，利潤釋放空間加大。
4）其他檢驗與催化：公司后續(xù)銷售、拿地及回購進展。
深圳前海媽灣高質量土儲增厚凈資產，帶動公司估值重塑
2016年9月公司與前海管理局開始負責統(tǒng)籌開發(fā)運營深圳前海媽灣地區(qū)約2.9平方公里的區(qū)域，2022年12月公司對片區(qū)內項目公司的權益比例增加6.8%，上升至43.0%。媽灣片區(qū)總經營性用地面積80.62萬平，計容總建面455.8萬平，截至2022年末已開發(fā)69萬平，未開發(fā)面積387萬平。太子灣片區(qū)位于深圳市前海蛇口自貿區(qū)內，總建筑面積約170萬平，截至2022年末已開工面積163萬平，未開工面積7萬平，未售面積20萬平。根據(jù)我們此前在招商蛇口跟蹤報告《寶劍鋒從磨礪出，梅花香自苦寒來》中的測算，公司在媽灣及太子灣未售貨值合計約3835億元，對應權益凈利潤約137億元，未來能夠有效增厚公司凈資產。截至2024年9月末，公司歸母所有者權益為1103億元，11月8日公司總市值為1095億元，對應PB（LF）為1.11倍，若計算上媽灣及太子灣片區(qū)的資產價值，則公司實際PB約為0.88倍。
投資建議
公
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