>> 華西證券-固收點(diǎn)評(píng)報(bào)告：京滬二手房?jī)r(jià)表現(xiàn)如何？-241124
| 上傳日期： |
2024/11/25 |
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pdf 共12頁(yè) |
來(lái)源： |
華西證券 |
| 評(píng)級(jí)： |
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作者： |
肖金川,黃曉曦 |
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重點(diǎn)關(guān)注：京滬二手房掛牌價(jià)環(huán)比仍下滑
我們主要觀察京滬二手房?jī)r(jià)，因新房?jī)r(jià)格受推盤(pán)區(qū)域影響，波動(dòng)往往較大。目前有兩個(gè)高頻的二手房?jī)r(jià)指標(biāo)可以跟蹤，分別是Wind披露的二手房出售掛牌價(jià)指數(shù)、中指院披露的二手房成交價(jià)格，頻次均為周度。
Wind數(shù)據(jù)顯示，11月11-17日，上海、北京二手房掛牌價(jià)環(huán)比分別下滑0.2%、0.3%，較“924政策”前一周分別下滑1.5%、2.0%?！?24政策”以來(lái)，國(guó)慶節(jié)一周，上海二手房掛牌價(jià)環(huán)比上漲0.5%，隨后掛牌價(jià)再次下滑，而北京二手房掛牌價(jià)在“924政策”后延續(xù)下滑。
中指院披露的二手房成交價(jià)格更新至10月28日-11月3日。上海方面，9月16-22日二手房環(huán)比漲5%至5.5萬(wàn)元/方，隨后震蕩下滑，10月28日這周二手房均價(jià)為5.1萬(wàn)元/方，較“924政策”前一周（9月16-22日）下滑7%。北京方面，9月最后一周、國(guó)慶假期周二手房周成交價(jià)環(huán)比分別上漲2%、5%，國(guó)慶周漲至6.0萬(wàn)元/方，隨后震蕩下滑，10月28日這周達(dá)5.6萬(wàn)元/方，與“924政策”前一周相比，基本持平。
11月第三周，15城二手房周成交環(huán)比下滑11%，體量相當(dāng)于年內(nèi)高點(diǎn)的83%
11月第三周（11月15-21日），15城二手房成交205萬(wàn)方，環(huán)比下滑11%，較2023年同期增長(zhǎng)8%，較2015-2022年同期均值增長(zhǎng)24%。盡管環(huán)比下滑，但成交體量表現(xiàn)強(qiáng)于歷史同期。
回顧“924政策”后二手房成交恢復(fù)情況，恢復(fù)時(shí)間點(diǎn)與新房類(lèi)似，但反彈幅度比新房高。9月最后一周為年內(nèi)高點(diǎn)（6月底）的92%，國(guó)慶節(jié)后，10月四周二手房成交體量均超過(guò)6月底的高點(diǎn)，10月最后一周沖量，創(chuàng)年內(nèi)新高，達(dá)到6月前高的112%。11月第一周、第二周成交小幅回落，相當(dāng)于年內(nèi)新高（10月最后一周）的97%、92%。11月第三周成交繼續(xù)小幅滑落，成交量約為年內(nèi)新高（10月最后一周）的83%，持平9月最后一周（“924政策”當(dāng)周），成交仍屬于年內(nèi)高位。
注：“517政策”主要包括取消商貸利率下限，首、二套房最低首付比例分別降至15%、25%等；“924”政策主要包括降低存量房貸利率，統(tǒng)一首、二套房最低首付比例到15%等。
月度來(lái)看，11月1-21日二手房成交同比增長(zhǎng)19%，表現(xiàn)好于10月（11%），也好于9月（-3%）。其中，11月1-21日期間，一線城市（僅京滬深有可比數(shù)據(jù)）二手房成交同比增長(zhǎng)65%。
觀察京滬深二手房，11月第三周，三地周成交仍然處于年內(nèi)較高的位置。具體來(lái)看，11月15-21日上海二手房成交51萬(wàn)方，環(huán)比下滑2%，是年內(nèi)高點(diǎn)（10月最后一周）的95%，是“924政策”前一周的136%。深圳11月15-21日二手房成交15萬(wàn)方，環(huán)比下滑21%，是年內(nèi)高點(diǎn)（10月11-17日）的76%，是“924政策”前一周的218%。北京二手房成交39萬(wàn)方，環(huán)比下滑1%，是年內(nèi)成交高點(diǎn)（10月最后一周）的75%，是“924政策”前一周的190%。
11月第三周，50城新房周成交環(huán)比下滑3%，相當(dāng)于年內(nèi)高點(diǎn)的66%
11月第三周（11月15-21日），50城新房成交面積352萬(wàn)方，環(huán)比下滑3%。為觀察政策效果，進(jìn)一步與10月、9月“非月底周”相比，也就是剔除月底、國(guó)慶節(jié)數(shù)據(jù)，11月第三周成交面積約相當(dāng)于10月周成交均值的96%，相當(dāng)于9月周成交均值的145%，顯示出政策提振效果仍然顯著。
回顧這一輪“924政策”后地產(chǎn)成交恢復(fù)情況，9月底新房銷(xiāo)售明顯提振，9月最后一周成交規(guī)模為年內(nèi)高點(diǎn)（6月底）的81%。進(jìn)入10月，國(guó)慶節(jié)后三周成交規(guī)模約為年內(nèi)高點(diǎn)64%-71%，10月最后一周成交沖量，約為年內(nèi)高點(diǎn)的91%。11月第一周、第二周約為年內(nèi)高點(diǎn)的62%、68%，11月第三周約為年內(nèi)高點(diǎn)的66%。目前來(lái)看，10月、11月仍處于年內(nèi)偏高水平。
相比往年同期，今年11月15-21日新房成交環(huán)比下滑3%，表現(xiàn)略弱于2015-2023年同期環(huán)比均值（+5%）。成交體量方面，今年11月15-21日較2023年同期下滑0.2%，但較2015-2022年同期均值下滑38%。
月度來(lái)看，11月1-21日新房成交同比增長(zhǎng)3%，表現(xiàn)好于10月（-10%），也好于9月（-30%）。其中，一線城市新房成交同比增長(zhǎng)23%，年初至11月21日同比下滑17%，表現(xiàn)強(qiáng)于50城整體。
觀察京滬深新房成交，三地均較“924政策”前改善。對(duì)比下來(lái)，11月第三周深圳依然表現(xiàn)最好，周成交繼續(xù)維持在年內(nèi)高位；上海、北京次之，成交分別為年內(nèi)高點(diǎn)的61%、44%。
具體來(lái)看，11月15-21日深圳新房成交20萬(wàn)方，環(huán)比下滑4%，僅次于11月第二周，是年內(nèi)成交高點(diǎn)的96%，是“924政策”前一周的402%。北京新房成交19萬(wàn)方，環(huán)比下滑6%，是年內(nèi)高點(diǎn)（7月初）的44%，是“924政策”前一周的124%。上海新房成交38萬(wàn)方，環(huán)比提升34%，是年內(nèi)成交高點(diǎn)（10月最后一周）的61%，是“924政策”前一周的180%。
風(fēng)險(xiǎn)提示
地產(chǎn)政策出現(xiàn)超預(yù)期調(diào)整。以舊換新政策落地不及預(yù)期。
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