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物管規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，非住賽道拓展穩(wěn)健，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)
　　招商積余背靠招商局集團(tuán)，關(guān)聯(lián)方市占率和布局能級(jí)提升，非住賽道拓展穩(wěn)健，堅(jiān)持“大物管”、“大資管”戰(zhàn)略。伴隨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整及一系列降本增效措施，盈利能力底部回升趨勢(shì)明顯，未來(lái)業(yè)績(jī)有望持續(xù)釋放。我們新增盈利預(yù)測(cè)，預(yù)計(jì)2024-2026年歸母凈利潤(rùn)分別為8.44、9.20、10.83億元，EPS分別為0.80、0.87、1.02元，當(dāng)前股價(jià)對(duì)應(yīng)PE為13.6、12.5、10.6倍，維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)。
　　物管業(yè)態(tài)多元化，非住地位市場(chǎng)領(lǐng)先
　　公司近年來(lái)在管規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)，截至2024年上半年末，公司在管面積3.85億平，同比增長(zhǎng)16.5%；其中第三方在管面積同比增長(zhǎng)17.1%，占比67%；非住業(yè)態(tài)面積同比增長(zhǎng)26.8%，占比66%，為頭部房企最高。公司新簽規(guī)模保持增長(zhǎng)，上半年新簽第三方合同額17.40億元，同比增長(zhǎng)5.5%，占比92%；新簽非住業(yè)態(tài)合同額16.22億元，占比86%；來(lái)自招商蛇口的新簽?zāi)甓群贤~達(dá)1.53億元。公司2024H1物管收入63.6億元，同比增長(zhǎng)15.9%；毛利率11.0%，同比提升0.4pct。
　　增值業(yè)務(wù)不斷壯大，商業(yè)運(yùn)營(yíng)規(guī)模提升
　　平臺(tái)增值服務(wù)：圍繞客戶生活和辦公需求設(shè)有五大條線，2024H1實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2.56億元，同比增長(zhǎng)4.0%；毛利率9.9%，較2023全年8.5%提升。專業(yè)增值業(yè)務(wù)：下設(shè)八大業(yè)務(wù)條線，受開(kāi)發(fā)商增值業(yè)務(wù)和服務(wù)質(zhì)量提升影響，2024年上半年實(shí)現(xiàn)收入9.23億元，同比下降3.4%；毛利率11.1%，較2023全年下降6.7pct。資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)：在管商業(yè)面積397萬(wàn)方，總可租面積為46.9萬(wàn)方，出租率94%，上半年收入2.89億元，同比增長(zhǎng)2.6%，毛利率較2023全年提升2.0pct至52.7%。
　　降本提效成果顯著，有息負(fù)債持續(xù)壓降
　　公司通過(guò)科技替崗、集采降低費(fèi)用、項(xiàng)目拉片式管理、行政降本等舉措，2024H1公司管理費(fèi)率降至1.9%，保持在行業(yè)最低水位線。截至2024上半年末，公司資產(chǎn)負(fù)債率45.3%，有息負(fù)債總額14.3億元，均為近五年最低值，其中銀行貸款占比83%，2024H1財(cái)務(wù)費(fèi)率降至0.4%。截至2024上半年末，公司在手現(xiàn)金22.3億元，同比下降9.4%。
　　風(fēng)險(xiǎn)提示：第三方項(xiàng)目拓展放緩、關(guān)聯(lián)公司經(jīng)營(yíng)不及預(yù)期、房地產(chǎn)銷售下行。